【知っておきたい 税務の知識】生前贈与による対策

　令和5年度の税制改正において、生前贈与に関する改正が行われました。改めて、贈与税の二つの制度、「暦年課税制度」「相続時精算課税制度」それぞれの特徴と、メリット・デメリット等につき解説したいと思います。

暦年課税制度の概要

・基礎控除:110万円
年間110万円までの贈与については、贈与税が課税されず、申告も不要です。

・税率:10~55%
課税対象額に応じ、最低10%から最高55%までの累進税率により課税されます。
(特例税率(父母・祖父母から18歳以上の子供・孫への贈与)と一般税率の二つの税率が設けられており、特例税率の方が若干、税負担が軽くなっています。)

・相続発生時の取扱い:相続発生前7年以内の贈与を加算(R6.1.1以降)
　相続発生時には、相続人に対する過去7年分の贈与額が相続財産に加算されて、相続税が計算されます。
※110万円以下で、申告していなかった贈与についても、この加算対象に含申告していなかった贈与についても、この加算対象に含まれます。
　なお、贈与時に支払っていた贈与税がある場合には、相続税から排除されます。

相続時精算課税制度の概要

・特別控除:2,500万円
基礎控除:110万円(R6.1.1以降)
　一生を通して2,500万円の特別控除の枠があり、この範囲内の贈与については贈与税が課されません。
　また、税制改正により令和6年以降は110万円の基礎控除の枠が新たに設けられました。
　2,500万円の特別控除を使用するためには申告が必要ですが、110万円以下の贈与であれば申告も不要です。

・税率:20%
特別控除2,500万円を超えた金額については、一律20%の税金が課税されます。

・相続発生時の取扱い:相続発生前の全ての贈与を加算。ただし、年間110万円までの贈与については加算対象外。(R6.1.1以降)
　相続発生時には、相続人に対する、過去の全ての贈与額が相続財産に加算されて、相続税が計算されます。ただし、令和6年以降は、110万円以下で、申告していなかった贈与については、この加算対象に含まれません。
　なお、贈与時に支払っていた贈与税がある場合には、相続税から排除されます。

暦年課税制度のメリット

・毎年110万円以下の贈与であれば、無税で財産を移転することができます。
・110万円を超えて贈与税が課税される場合も、相続税より安い場合にはメリットがあります。
・誰にでも贈与可能です。

暦年課税制度のデメリット

・税制改正により、相続人に対する贈与については過去7年分を持ち戻されることになりました。

暦年課税制度の活用

　生前贈与を使用した相続対策と言えば、110万円の非課税枠を活用し、長い時間をかけて大勢に分散させる、というのが王道です。
(例)子供が2人いて、それぞれに2人ずつ子供(自分から見ると孫)がいた場合
　子供2人、子供の配偶者2人、孫4人、全員含めると8人に対して、110万円ずつ贈与すると、年間880万円、無税で財産を移転できることとなります。
　これを10年繰り返せば8,800万円の移転ができ、大きな節税効果があると言えます。

　相続税と贈与税はともに「超過累進税率」が採用されており、金額が大きくなるほど段階的に税率が高くなる仕組みとなっています。そのため、財産を多額にお持ちの場合には、110万円に拘らず、もっと多額の贈与をして贈与税を払っても、相続税よりは少ない税負担で済む、というケースもあります。
(例)多額の財産をお持ちで、将来の相続税の課税割合が50%の場合仮に500万円を子供に対して贈与すると、485,000円の贈与税がかかります。
(特例税率)一方、もし贈与をしないで手許に現金を持ったまま亡くなると、この手元にある500万円に対し、50%の税率で、250万の相続税がかかることになります。
　この場合には、贈与税を払ってでも早めに多額の贈与により財産を移転した方が節税効果がある、と言えるでしょう。

相続時精算課税制度のメリット

・金額の大きい財産を移転する場合には、贈与時の負担が少なく済みます。
・値上がりが期待できる財産を贈与するとメリットがあります。
・収益物件を贈与するとメリットが出る可能性があります。
・税制改正により110万円の基礎控除が設けられ、使いやすくなりました。

相続時精算課税制度のデメリット

・一度選択すると撤回不能(暦年課税制度に戻ることができません)。
・直系尊属からの贈与しか適用できません。

相続時精算課税制度の活用

相続時精算課税制度は、2,500万円の特別控除があり、また、特別控除を超えた分に係る税率も一律20%となっているため、金額の大きな財産を移転する際には、暦年課税制度と比べ、税負担が少なく済みます。
(例)子供に3,000万円を贈与した場合
・暦年課税制度・・・贈与税10,355,000円(特例税率)
・相続時精算課税制度・・・贈与税780,000円

　相続税の計算上加算されるのは「贈与時の価額」であることから、値上がりする可能性がある財産を贈与するとメリットが出ます。
(例)2,000万円の株式を贈与した。20年後、相続が発生、その時点での株価は5,000万円。
この場合、相続税の計算は、贈与時の2,000万円を加算して計算することになります。
(値上がり益の3,000万円には相続税は課税されません。)

　収益物件の所得の帰属の変更を狙った贈与による対策もメリットが出る可能性があります。
(例)2,500万円の評価の賃貸物件(年間120万の家賃収入あり)を相続時精算課税制度を使用して子供に贈与し、仮に20年後相続が発生した場合。
　相続発生時には、物件の評価額自体は相続税の計算上持ち戻して計算する必要がありますが、この物件から得られた収益は贈与以降は所有者である子供のものとなります。もし贈与をしていなかったとしたら、親の手元に貯まっていたであろう、120万円×20年=2,400万円の家賃収入を子供に移転できたことになり、その分、親の財産の積み上がりを防止し、相続税の節税に繋がったと考えられます。

まとめ
　今回の税制改正で、相続時精算課税制度について110万円の基礎控除が創設され、また、この基礎控除以下の財産は将来の相続税に加算しなくて良い、とされたため、暦年課税制度よりも、相続税の計算上、有利となりました。
　今後は、相続時精算課税制度が使用できる、親・祖父母から18歳以上の子供・孫への贈与については積極的に相続時精算課税制度を使用しつつ、それ以外の方への贈与(子供の配偶者や18歳未満の孫など)へは暦年課税制度による贈与も併用するような形で対策を取るのが総合的に有利となることが想定されます。

はじめの一歩

友人の言葉「ホテルって、泊まりに行く所であって、決して君みたいに買っちゃうとこじゃないんだよ(笑)」
・・・確かに私もそう思っていました、2014年の秋までは。

もうすぐ50才になろうという頃、海が見える別荘が欲しかったんです。
あと10年くらい働いて定年になったら、仕事を引退してのんびり過ごしたい。
出来れば東京からアクセスの良い場所がいいな。

 あれは、とある金曜日の午後4時。取引銀行の支店長からの電話でした。
「いい売り物件があるから、資料だけでも見てみませんか?」
「はぁ、はい・・・。」
あまり乗り気ではありませんでしたが、その時に少しだけ私の頭の中を「これから何か面白い事になるかも知れない」との予感がよぎりました。
仕事の帰りに銀行に立ち寄ったところ、支店長から売却物件の資料を手渡されました。
まさかそれが人生を大きく変える事になろうとは・・・。

「ペットと泊まれるホテル?うち、犬も猫も飼ってないし。あまり興味無いですねぇ。誰がわざわざ犬を連れて旅行に行くんですか?でも一応、お借りしておきます。」
 週末のオフ時間を利用して家のパソコンで検索。
すると出るわ出るわ、そのホテルに泊まった多くのお客様の楽しそうなブログが次々と。
どれも可愛いワンちゃんと部屋の中の様子、夕食の前菜からデザートまで全ての料理の紹介、庭で遊ぶワンちゃん達の姿が画像付きでアップされていてビックリ。
それまで私はこのようにペットに対する深い愛情の世界を知りませんでした。
ペットと泊まれるホテルって、こんなに人と犬から喜ばれる業態なのだと初めて知り、まだまだ大きな需要があるに違いないと興味が湧いてきました。

 そして自分が別荘を欲しかった事を思い出しました。
別荘を持つと維持費が出てゆくだけだけれど、ホテルを持てば収入になるからいいかも。
少し都合良く、強引に発想の転換(笑)。

 東京からのアクセスも悪くなく、建物はコンパクトで小さいのですが全ての部屋がオーシャンビューとの事。
これは一度、確かめに行ってみよう!
早速、現地物件を視察に行きました。
お客様がチェックアウトして客室を清掃する時間帯に一部屋ずつホテルスタッフに案内してもらいます。
まだ建てて数年しか経っていないので、どこも奇麗。

視察の様子

 しかし思わぬ障害が立ちはだかります。
このホテルには貴賓室=1泊10万円也の部屋があるのですが、
スタッフが「今日は中を見せられません」と言うのです。
えー、何で何で?うっそだろー。
わざわざ東京から見に来たというのに。

客室からの眺め

「すみません、連泊のお客様がお部屋にいらして・・・」
な、なぬ~?10万円の部屋に連泊だとぉ!?
このスタッフの一言でこのホテルを買う事に決めました(笑)。
愛犬家の中でもある層は出費を惜しまないのだと知りました。

　ただ予想し得るリスクも事前に考えておかなければなりません。
もしお客様の趣向が変化してホテルの稼働率が下がったらどうしよう?
その時は宿泊事業をやめて部屋ごとに区分所有にして海が見える別荘として分譲で売ればいいや、と覚悟を決めました。

幸いにも支店長からのお声掛けという事で、銀行が購入資金を融資してくれました。
こうしてカーロ・リゾートグループが持っていた宿泊施設の一つをオーナーチェンジで譲ってもらい、運営は引き続きカーロに任せる形にしたのが、私がペットと泊まれるホテル事業に関わる最初の一歩だったのです。
人生って何が起きるかわかりませんね。
銀行からの不動産投資のお誘いなんて断る事も簡単に出来たのですが、
「何だか面白いかも」と話に乗ってみたら結果的に50才にしてオーシャンビューのホテルを持てちゃいました。
こんな人生、全く予想していませんでした。
ホテルは泊まるところであって、決して自分で持てるものだと思っていませんでしたから(笑)。
不動産はご縁もの。
皆様もアズ企画設計の物件情報を定期的にチェックして頂き、
良いご縁に出会える事を祈っております。

カーロ・リゾート　はんなり伊豆高原

https://caro-foresta.com/izu/

【弁護士に聞こう!】ライフライン停止の場合の賃料は?

（質問）
　弊社は、所有する建物の1階フロアを飲食店テナントAに賃貸していますが、最近の災害によって、建物そのものの損傷はなかったものの、地域の電気、ガス、水道などライフラインが停止し、それぞれ2週間もの日数が経過してやっと復旧しました。テナントAからは、その月の賃料(30万円)の半額程度の減額を要求されていますが、応じるべきでしょうか。

（回答）
　民法第611条第1項によれば、賃貸物件が一部滅失その他の事由で使用収益ができなくなった場合は、賃借人の帰責事由によらないときは、使用収益できなくなった部分の割合に応じて賃料が当然に減額されるものとされています。貴社の相談事例のように、賃貸建物自体に「一部滅失」という損傷がない場合でも、「その他の事由により使用収益ができなくなった場合」には賃料減額となります。

　テナントAのケースは、電気、ガス、水道などのライフラインの停止という賃借建物の一部滅失以外の「その他の事由により使用収益ができなくなった場合」と考えられます。この場合は、前記の民法の規定により、使用収益が妨げられている期間つまりはライフラインが停止している期間の賃料の減額が認められ、賃貸人である貴社は、賃料の減額を認めざるを得ないでしょう。

　問題は、どれだけの減額になるかです。前記の民法の定めでは、賃料の減額の程度は、「使用収益ができなくなった部分の割合に応じて」とされていますが、法令や判例上特に基準があるわけでもありません。賃貸借契約書に定めがあればそれによりますが、多くは定めがないでしょう。一つ参考となる(公財)日本賃貸住宅管理協会の「設備等の不具合による賃料減額のガイドライン」によれば、電気や水道の停止の場合はいずれも賃料月額の3割減で修繕完了日(但し2日間は控除)までの日割り計算、またガスの停止の場合は賃料月額の1割減で修繕完了日(但し3日間は控除)までの日割り計算をして、減額分を算定します。貴社の事例では、復旧に2週間要したとのことで、ひと月30日として、電気や水道では、各々、30(万円)×0.3×(14-2)/30=3.6(万円)、ガスでは、30(万円)×0.1×(14-3)/30=1.1(万円)、三者合計8万円程度の減額が目安となるでしょう。

　これによれば、テナントAの主張する賃料の半額の減額要求は過大でしょう。

「ワケあり物件」のマイナス要素を魅力に変える方法 Part2！POINTは【担当者の〇〇〇】

POINTは【担当者の信頼度】

　前回のハウスくん通信で空室改善策の1つ、短期賃貸の話をしました。新型コロナが、5月8日から5類感染症となり、社会生活が以前に戻ったことで、都心の空室が急激に改善しています。店舗リーシングの会社では、申込が殺到してうれしい悲鳴となっています。これからは都心一等地の空室物件は、オーナー優位に戻っていくと思われます。

　さて、今回は人についての話です。不動産の売買や賃貸は、どれだけネットが発達しても物件をみて希望条件をすり合わせて、最後は相対で契約となります。

　私もお客さんとして、不動産を売買したり賃貸するケースがありますが、担当者の選定には気を使います。基本的には、信頼できるかどうかです。

　その人が信頼できるかどうかの判断はとても難しいです。ここでは、私の経験上の信頼度調査方法をお話しします。

1，レスポンスが早い。
　レスポンスが遅いと、意思決定に時間がかかり、その分コストがかかります。不動産の売買、賃貸どちらであっても、相手となるお客様が対象となりますので、仲介の不動産会社の担当者が双方のレスポンスを迅速にトスしてくれないとコミュニケーションが緩慢になり、トラブルを引き起こす可能性が高まります。よって、レスポンス、特に着手の速い担当者を選んでいます。

　私は、出会って最初のうちは、まめにこちらから連絡やメールをするようにして試しています。もし、私が期待するスピードでレスポンスがない場合は、依頼する会社を変えます。同じ会社で担当者を変えることは面倒なので、会社を変えてしまいます。ただ、例外としてこちらの要望を察して担当者の上司が迅速に対応できる場合、上司に変更してもらいます。

2，要件が簡潔正確。

　話してみると話が長く、長電話や長文メールの方が時々います。こういった方はトラブルメーカーとなることがあります。暇なときの飲み会でも長話は閉口しますが、ビジネスマナーとして長電話や長文メールにはリスクがあります。要件がぼやけて、双方の要望をずらしてしまうからです。ビジネスは要件を簡潔正確に伝達できる担当者がベストです。テストとして複数の要件を伝達して、どう対応するか試してみてはどうでしょうか?

3，約束を守る。

　当たり前でのことですが、不動産の売買や賃貸の契約は約束事です。決めたことを守ることで契約ができます。購入しますといって、書面をもらっても、キャンセルするケースがあります。これは、仲介者の信頼度にも原因があると考えています。仲介者が小さな約束を確実に守る人だと取引相手双方に理解されていれば、信頼感をもって手続きを進められます。テストとして、最初は打合せを多めに行い、遅刻や変更がないか試してはどうでしょうか?