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2024.01.10

弁護士に聞こう! 【共有者が所在不明の不動産の買受2】

(質問)
A、B、Cの3人が共有する都内の土地と建物は、空き家で荒れ放題ですが、場所は悪くないので、弊社は是非とも買い受けたいと思います。A氏とB氏は売却を望んでいますが、C氏は数年前から所在不明で一切連絡がとれないとのことです。A氏もB氏もC氏の共有持分を買い取る余裕はなく、C氏の共有持分を含めてその不動産全体を売却希望です。

2023.11.15

ワンちゃんと泊まれるカーロ・グループの施設は千葉にもあります・・・
館山ディアナ。建物は元々、生命保険会社の保養所でした。
約10年前に売りに出されてすぐ購入を検討したものの、その時は高額で手が出せませんでした。
やがて少しずつ売却希望価格が下がってゆき、待つ事1年、当初の3分の1の金額で買えました。そして購入金額と同じくらい費用をかけてペットと泊まれるホテルにリニューアル。
決して大きくないし高級でもないけど、客室やドッグランからは海が見えるし坂を下りれば数分で砂浜に到着。お客様に気軽に何度も泊まりに来て頂けるカジュアルな洋風ホテルを目指しました。

館山という場所は東京や神奈川の方にあまり馴染みが無いようで、お客様の多くが千葉市内から通って来て下さいます。
地味な場所かというとそうではなく、規模の大きい道の駅が幾つもあり、フラダンスショーと動物との触れ合いが楽しめるアロハガーデンや観光農園などもあって休日を過ごすには良い穴場です。

館山では新鮮な海の幸が手に入ります。
本来なら仕入原価が高い魚介類ですが、スタッフ自ら釣り船に乗って季節の魚を釣ってきて調理する事もあるので、かなり原価を抑えられています。
又、近くに釣りスポットがあるのでお客様が釣ってきた魚をホテルの料理人が捌いて夕食にお出しするサービスも別料金2,200円からご用意しています。

建物が南欧風で名前が「ディアナ」ですので、オープン当初の夕食メニューは洋食でした。
しかしせっかくの新鮮な魚ですから、やっぱりお客様には刺身で召し上がって頂きたい!試しに自慢の刺身をお出ししてみると、お客様から好評で次第に要望が増えて来ました。お客様の約7割がリピーターさんですので、ディアナのお客様は洋食よりも新鮮で上質な魚介を使った和食を求めている事がお客様の声から判明しました。
こうして現在は夕食に地元の新鮮な魚介を使った和食メニューをお出しするようになりました。洋風の建物で和食というミスマッチ、館山ならではの味と笑って許してやって下さい。
皆様のお越しを心よりお待ちしております。

2023.11.01

弁護士に聞こう!「賃借人が賃料保証委託契約を解約した場合、賃貸人は賃貸借契約を解除できますか」

（質問)弊社は、賃借人Aとの賃貸借契約において、Aが賃料保証会社に保証委託すること、そして賃料は賃料保証会社からの振り込みとするという特約を設けていました。
しかし、Aは、賃貸借契約を締結して間もなく、保証料の負担を嫌うようになり、保証会社との保証委託契約を解約して、賃料を直接弊社に振り込んできました。
そして、Aは、弊社が振り込みを拒絶すると今度は供託するなどして、弊社との対話にも応じません。
弊社としては、Aとの賃貸借契約を解除したいと思いますが、可能でしょうか。

2023.10.18

【不動産トレンド】「遺言執行者」とは?

　「最近亡くなった独身の叔母が遺言書を残していたことが分かりました。遺言書では遺産の分配についてだけでなく、私を『遺言執行者に指定する』とも書かれていました。私は何をしなければならないのでしょうか?」などという相談が司法書士事務所に持ち込まれることがあります。今回は「遺言執行者」について解説します。

　遺言書の効力が生じるのは遺言者が亡くなったときです。当然のことながら、遺言者自身は相続発生後に遺言書の内容の実現を図ることはできません。そこで、遺言者は遺言書の内容に従った相続を実現するために、必要な手続を行う「遺言執行者」を遺言書で指定することができます。民法上、遺言執行者は「遺言の内容を実現するため、相続財産の管理その他遺言の執行に必要な一切の行為をする権利義務を有する」、「遺言執行者がある場合には、相続人は、相続財産の処分その他遺言の執行を妨げるべき行為をすることができない」とされています。遺言執行者は非常に強い権限を持っているのです。

　遺産相続の手続は、預貯金の解約も、又は不動産登記手続も、たくさんの戸籍だけでなく、相続人全員の実印と印鑑証明書の提出を求められることが多く、これに非常に手間がかかります。この点、遺言執行者がいると、遺言執行者の実印と印鑑証明書があれば、ほぼ全ての手続を進めることができます。遺言書の内容に不満がある相続人や手続に協力的でない相続人がいるような場合でも、遺言執行者が単独で相続手続を進めることができるので、全体の事務負担を軽くし、より円滑に相続手続を進めることが可能になるのです。

　ただし、遺言執行者は①遺言執行者に選任された旨を相続人全員に通知し、②財産目録を作成して全ての相続人に開示し、③相続財産を注意して管理し、④相続人へ進捗や完了を報告する、等々の重要な義務を負っています。経験がない家族や親族が遺言執行者に指定された場合、日常の仕事や家事の片手間でこれらを行うのは決して簡単なことではありません。　遺言執行者を弁護士や司法書士等の第三者に依頼すると、相続人の諸々の負担を大きく減らすことが可能です。手続の透明性が確保されて、相続人間の無用なトラブルを防ぐことにつながる場合もあります。遺言者が遺言書で直接弁護士や司法書士を指定しなかった場合であっても、相続発生後、遺言執行者に指定された家族や親族が、遺言執行の任務を第三者に行わせる方法や家庭裁判所にあらためて遺言執行者選任の申立をする方法もあります。遺言書や遺言執行者について何かお悩みの方は弁護士や司法書士への相談をお勧めします。