不動産投資・市況

POINTは【提供する商品サービスを精査する】

　弊社は30年前、本店のある埼玉県川口市からビジネスをスタートしました。ビジネスの対象は貸主(売主)も借主(買主)も個人が大半でした。
約9年前、東京に事務所を移してからビジネス対象が大きく変化しました。

　特に、不動産オーナーの属性が個人から黒字企業や富裕層の資産管理会社に変わってきました。当然、対象が変わっていったことで、提供する商品サービスも変化してきたのです。今回は、提供する商品サービスを精査してみます。

1. マンション(レジデンス) 都心を中心に8億20億程度の物件を開発、買取り、販売中ですが、弊社のお客様が求めているレジデンスは、都心の視認性が高く資産価値のある立地です。収益性が高いに越したことはありませんが、ファンドやリートなどプロとの競争もあり、収益性(利回り)は高くありません。4%あれば十分です。とにかく、立地、資産性を重視した商品をこれからも提供してまいります。
2. オフィス 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の都心5区を中心にオフィスビルの取扱を強化しています。オフィスを求めているオーナー様は、とにかく立地と資産性を重視します。レジと異なり、借主となる法人のビジネスに有利な場所を求めているのです。テナントの業種業界によりますが、千代田区と渋谷区のオフィス賃料が高止まりしており、賃貸需要が増え続けています。10億以下の1棟のオフィスを見つけるのはなかなか厳しいため、フロア面積50坪100坪程度の区分オフィスの取扱を始めました。資産として保有する企業だけでなく、実需として購入する企業も増えています。
3. 倉庫(物流施設) 弊社の本店のある埼玉県は倉庫の多いエリアです。というのは、東北道の浦和インター、首都高の新井宿インター、外環自動車道の川口西インター、草加インターなどインターチェンジが多数あり、物流銀座になっています。何十億という、5000坪から2万坪の大型の物流施設も多数ありますが、300坪前後の倉庫も多数あります。

　昨年は、200坪ほどの空き倉庫を1.5億円で売りに出し、6件の買い付けが入りました。買い付けを入れたのはすべて中国人。実需で商売をしている人が倉庫を必要としているのです。
　そのほかにも、400〜500坪の賃貸中の倉庫2件を関西と九州の資産家がそれぞれ2.5億円くらいで購入されました。購入目的は、テナント貸してでもいいし、自己使用してでもいいし、さらに解体して分譲用地でもよいのです。利回りは56%くらいですが、倉庫は土地が広く積算が出るため融資もつきやすいのです。

皆様こんにちは。住宅・不動産・土地活用・不動産投資のコンサルをおこなっていますコミュニケーションバンクの山本です。
毎月、アズ企画設計様の交流会に参加させていただいていますので、不動産事業者の皆様にはお会いしたことがあるかもしれません。

今回のテーマは「等価交換のメリット・デメリット」です。
一都三県にアパート・マンションや駐車場・遊休地を所有していらっしゃる地主の皆様へのご提案です。普段から賃貸経営・資産活用・節税・相続対策等に複合的に取り組んでいて、勝ち残るために、空室対策・大規模修繕・建替え・新築等についてとてもよく勉強していらっしゃると思います。

今日のテーマの等価交換についても聞いたことがある方が多いと思いますので、
復習の意味でご覧ください。等価交換とは、単なる「俗称」で、実態は、〝買換え〞または、〝相互売買〞のことです。
土地所有者が土地の所有権（の一部）をディベロッパーに譲渡して、その分だけ建物の所有権を得る仕組み。土地と建築の費用を「等価」にして交換することを指します。
等価交換をしたい地権者は、下記のような人です。
•土地を手放したくない→土地に愛着がある
•借入はしたくない→建替えを検討したが、多額の借入はしたくない
•相続をしやすくしたい→土地のまま相続させると子ども達が大変
•安定収入を得たい→有効活用して賃料収入を得たい

皆様如何でしょうか?当てはまる方は、とても多いと思います。
まずは、地権者のお気持ちが大切です。
次に土地の要件が等価交換に適しているかについての、土地の大きさ・用途地域・市場等の様々な調査が必要です。
次に記載してあります「地権者にとってのメリット・デメリット」と「他の取引方式との比較」の確認をお願いします。
等価交換に興味がある方は、アズ企画設計さんを通じて山本まで是非お問い合わせください。専門の会社と連携して質問にお応えし、現場調査・市場調査をします。