不動産管理

知っておきたい 税務の知識 住宅ローン控除の申告におけるポイント

◎住宅ローン控除とは

住宅ローンを組んで自宅を購入した場合、購入者はローンの金利の支払いが発生します。この金利負担の軽減を目的として設けられているのが住宅ローン控除です。住宅ローン控除の適用を受ける場合、年末時点でのローン残高に一定の率を乗じて計算した額を、一定期間の間、支払うべき所得税(所得税から引ききれない場合には住民税)から控除することができます。近年の税制改正により、控除できる限度額、控除できる割合、控除できる期間などが変更されて複雑になっていますので、最新の内容を把握しておきましょう。

◎住宅ローン控除の主な適用要件

・自分の居住用の物件を購入(建築)していること
・取得してから6か月以内に居住していること
・住宅ローン控除を受ける年の12月31日まで引き続き居住していること
・住宅ローン控除を受ける年の合計所得金額が2,000万円以下であること
 ※一定の場合には合計所得金額が1,000万円以下であること
・ローンの返済期間が10年以上であること
・居住年及び、前2年、後3年の間に居住用財産の譲渡の特例などを使用していないこと

◎現在の住宅ローン控除

前記の通り、住宅ローン控除は年末時点でのローン残高を基に控除額を計算しますが、際限なくいくらでも控除できるわけではありません。
どのような住宅を取得するかにより、控除できる限度額が決められています。
現状の住宅ローン控除の借入限度額、控除期間等は下記の表の通りです。

◎適用のための提出書類

住宅ローン控除の適用のためには、住宅を取得した際の売買契約書や物件の登記簿謄本などの他、取得する住宅等の区分に応じた下記のような書類の提出が必要となります。

◎注意点

必要になる書類は、専門用語が多く、素人にはわかりにくいものが多いです。また、住宅メーカーや工務店等でも、税金の手続きのために必要な書類について正確な知識がある人ばかりではないため、誤って違う書類が交付されて、トラブルに繋がるケースがあります。
・「住宅省エネルギー性能証明書」が欲しかったのに、「住宅性能証明書」しかもらっていなかった
・「建設住宅性能評価書」が欲しかったのに、「設計住宅性能評価書」が交付されたなど申告期限直前に誤りに気付いても、正しい書類の取り寄せに数週間かかることもあり、適正な申告期限に間に合わない、という事態も考えられますのでご注意ください。

<トラブル事例>

・正しい書類が申告期限までに揃わなかったため、住宅ローン控除を適用しないで確定申告をし、後日、書類が揃った時点で「更正の請求」により税金の還付を申請したが、認められなかった。
※住宅ローン控除には「当初申告要件」があり、適用しないで申告書を提出してしまった場合には、後で遡って修正することができません。
・正しい書類が申告期限までに揃わなかったため、期限後に書類が揃ってから申告を行ったが、無申告加算税が課せられ、さらには青色申告特別控除が減額となってしまった。
※個人事業主が一定の要件を満たすと適用できる65万円の青色申告特別控除は、期限内に申告をすることが要件となっているため、期限後申告となると、10万円の控除しか適用できなくなってしまいます。
余裕をもって、正しい書類をあらかじめ揃えておくことが望ましいですが、万が一正しい書類の準備が間に合わない場合には、書類の不備がある状態でも確定申告をきちんと行い、不足していた書類を後で補完する、という方法が考えられます。誤った対応によりデメリットを被ることが無いよう、注意しましょう。

「ワケあり物件」のマイナス要素を魅力に変える方法.part2

POINTは【提供する商品サービスを精査する】

 弊社は30年前、本店のある埼玉県川口市からビジネスをスタートしました。ビジネスの対象は貸主(売主)も借主(買主)も個人が大半でした。
約9年前、東京に事務所を移してからビジネス対象が大きく変化しました。

 特に、不動産オーナーの属性が個人から黒字企業や富裕層の資産管理会社に変わってきました。当然、対象が変わっていったことで、提供する商品サービスも変化してきたのです。今回は、提供する商品サービスを精査してみます。

  1. マンション(レジデンス) 都心を中心に8億20億程度の物件を開発、買取り、販売中ですが、弊社のお客様が求めているレジデンスは、都心の視認性が高く資産価値のある立地です。収益性が高いに越したことはありませんが、ファンドやリートなどプロとの競争もあり、収益性(利回り)は高くありません。4%あれば十分です。とにかく、立地、資産性を重視した商品をこれからも提供してまいります。
  2. オフィス 千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区の都心5区を中心にオフィスビルの取扱を強化しています。オフィスを求めているオーナー様は、とにかく立地と資産性を重視します。レジと異なり、借主となる法人のビジネスに有利な場所を求めているのです。テナントの業種業界によりますが、千代田区と渋谷区のオフィス賃料が高止まりしており、賃貸需要が増え続けています。10億以下の1棟のオフィスを見つけるのはなかなか厳しいため、フロア面積50坪100坪程度の区分オフィスの取扱を始めました。資産として保有する企業だけでなく、実需として購入する企業も増えています。
  3. 倉庫(物流施設) 弊社の本店のある埼玉県は倉庫の多いエリアです。というのは、東北道の浦和インター、首都高の新井宿インター、外環自動車道の川口西インター、草加インターなどインターチェンジが多数あり、物流銀座になっています。何十億という、5000坪から2万坪の大型の物流施設も多数ありますが、300坪前後の倉庫も多数あります。

 昨年は、200坪ほどの空き倉庫を1.5億円で売りに出し、6件の買い付けが入りました。買い付けを入れたのはすべて中国人。実需で商売をしている人が倉庫を必要としているのです。
 そのほかにも、400〜500坪の賃貸中の倉庫2件を関西と九州の資産家がそれぞれ2.5億円くらいで購入されました。購入目的は、テナント貸してでもいいし、自己使用してでもいいし、さらに解体して分譲用地でもよいのです。利回りは56%くらいですが、倉庫は土地が広く積算が出るため融資もつきやすいのです。

知っておきたい税務の知識【「相続土地国庫帰属制度」について】

土地を親から相続しても、遠くに住んでいて、その土地を利用する予定がないケースがあります。これらの土地が管理されないまま放置されると、将来、「所有者不明の土地」となってしまう恐れがあります。そのような事態を防止するため、土地を相続した人が一定の要件を満たした場合には、土地を手放して国庫に帰属させることを可能とする制度が創設されました。

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弁護士に聞こう!【賃料保証会社により未払賃料の支払いがなされた場合、賃貸人は賃料不払で契約解除できますか。】

(​質問)
 弊社は、テナントA社のために、賃料保証会社と保証契約を締結しており、A社の賃料不払いが既に4か月続く中、その都度賃料保証会社から不払い分の支払いを受けています。しかし、最早A社は信頼できないので、契約を解除したいと思います。賃料保証会社からの支払いにより賃料は全て回収できている現状で、契約解除は可能でしょうか。

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等価交換のメリット・デメリット

皆様こんにちは。住宅・不動産・土地活用・不動産投資のコンサルをおこなっていますコミュニケーションバンクの山本です。
毎月、アズ企画設計様の交流会に参加させていただいていますので、不動産事業者の皆様にはお会いしたことがあるかもしれません。

今回のテーマは「等価交換のメリット・デメリット」です。
一都三県にアパート・マンションや駐車場・遊休地を所有していらっしゃる地主の皆様へのご提案です。普段から賃貸経営・資産活用・節税・相続対策等に複合的に取り組んでいて、勝ち残るために、空室対策・大規模修繕・建替え・新築等についてとてもよく勉強していらっしゃると思います。

今日のテーマの等価交換についても聞いたことがある方が多いと思いますので、
復習の意味でご覧ください。等価交換とは、単なる「俗称」で、実態は、〝買換え〞または、〝相互売買〞のことです。
土地所有者が土地の所有権(の一部)をディベロッパーに譲渡して、その分だけ建物の所有権を得る仕組み。土地と建築の費用を「等価」にして交換することを指します。
等価交換をしたい地権者は、下記のような人です。
•土地を手放したくない→土地に愛着がある
•借入はしたくない→建替えを検討したが、多額の借入はしたくない
•相続をしやすくしたい→土地のまま相続させると子ども達が大変
•安定収入を得たい→有効活用して賃料収入を得たい

皆様如何でしょうか?当てはまる方は、とても多いと思います。
まずは、地権者のお気持ちが大切です。
次に土地の要件が等価交換に適しているかについての、土地の大きさ・用途地域・市場等の様々な調査が必要です。
次に記載してあります「地権者にとってのメリット・デメリット」と「他の取引方式との比較」の確認をお願いします。
等価交換に興味がある方は、アズ企画設計さんを通じて山本まで是非お問い合わせください。専門の会社と連携して質問にお応えし、現場調査・市場調査をします。