不動産情報のハウスくんドットコム

2023.11.15

美味しいミスマッチ？

ワンちゃんと泊まれるカーロ・グループの施設は千葉にもあります・・・
館山ディアナ。建物は元々、生命保険会社の保養所でした。
約10年前に売りに出されてすぐ購入を検討したものの、その時は高額で手が出せませんでした。
やがて少しずつ売却希望価格が下がってゆき、待つ事1年、当初の3分の1の金額で買えました。そして購入金額と同じくらい費用をかけてペットと泊まれるホテルにリニューアル。
決して大きくないし高級でもないけど、客室やドッグランからは海が見えるし坂を下りれば数分で砂浜に到着。お客様に気軽に何度も泊まりに来て頂けるカジュアルな洋風ホテルを目指しました。

館山という場所は東京や神奈川の方にあまり馴染みが無いようで、お客様の多くが千葉市内から通って来て下さいます。
地味な場所かというとそうではなく、規模の大きい道の駅が幾つもあり、フラダンスショーと動物との触れ合いが楽しめるアロハガーデンや観光農園などもあって休日を過ごすには良い穴場です。

館山では新鮮な海の幸が手に入ります。
本来なら仕入原価が高い魚介類ですが、スタッフ自ら釣り船に乗って季節の魚を釣ってきて調理する事もあるので、かなり原価を抑えられています。
又、近くに釣りスポットがあるのでお客様が釣ってきた魚をホテルの料理人が捌いて夕食にお出しするサービスも別料金2,200円からご用意しています。

建物が南欧風で名前が「ディアナ」ですので、オープン当初の夕食メニューは洋食でした。
しかしせっかくの新鮮な魚ですから、やっぱりお客様には刺身で召し上がって頂きたい!試しに自慢の刺身をお出ししてみると、お客様から好評で次第に要望が増えて来ました。お客様の約7割がリピーターさんですので、ディアナのお客様は洋食よりも新鮮で上質な魚介を使った和食を求めている事がお客様の声から判明しました。
こうして現在は夕食に地元の新鮮な魚介を使った和食メニューをお出しするようになりました。洋風の建物で和食というミスマッチ、館山ならではの味と笑って許してやって下さい。
皆様のお越しを心よりお待ちしております。

2023.11.08

「ワケあり物件」のマイナス要素を魅力に変える方法PART2【POINTは〇〇〇の需要をつかむ】

POINTは【エリアの需要をつかむ】

東北で稼働していたホテル3棟を再利用するため、九州の企業に売却しました。
先日見事に移設して完成したホテルを視察させていただきました。
ホテルの周辺にトレーラーハウス3台を設置して、宿泊者の需要に応じて拡大したレストランスペースも拝見しました。
大きなショッピングセンターの敷地に建物を移設して、利用者の需要を最大限に満たした建物に生まれ変わりました。
弊社が手掛けるビジネス拠点は郊外にある埼玉、地方の東北、東京の千代田区といくつか事業エリアが異なります。
拠点ごとに事業の対象が異なりますが、その需要をうまくつかまないと事業が黒字になりません。
では、どのように事業を黒字にするのか?

1，エリアの需要をつかむビジネス拠点の需要は何か?
これをつかむのが基本です。
これさえ正確につかめれば、ビジネスの成功は約束されます。
ただ、需要があれば、競合も必ずいます。パイが大きければ参入余地はありますが、そのパイの大きさ、つまり需要を正確につかまないと赤字のまま撤退することになります。
私も何度も経験がありますが、前進より撤退のほうが10倍ノウハウが必要です。
また、社内外に障害が出てくるので、メンタルの弱い方は事業の撤退はできません。

2，強者と組むNHKの「どうする家康」を観ていると、秀吉という強敵を味方にする決断に至る部下同士の葛藤がありました。
ビジネスは1人ではできませんので、誰かと仲間を作る必要があります。
不平不満やクレーム、泣き言ばかりいう方とビジネスをすると前に進むものもうまくいかなくなります。
つまり、自分の強みを持ち、この分野のことは弊社に任せてください、
と言い切れる会社とお付き合いする必要があります。
弱者同士が集まると不平不満が度々出てきて、問題解決のためのアイデアや行動が出ません。
互いの強みを理解した会社同士が連携して事業が前進し成功します。

3，新しい需要をつくる
1、2とも関係があるのですが、世の中にノーベル賞級の新規ビジネスはめったにありません。
事業で成功しようと思えば、成功している会社をリスペクトしてその長所をよく勉強することからスタートします。
そして、できれば、リスペクトする会社のサービスに何か1つでも新しいサービスを付加する努力が必要です。
エリアの需要をつかみ、できれば新たな需要を作り出す。
難易度が高いですが、ちょっとの差別化でもよいので、その工夫が成功に近づくと考えています。

2023.11.01

弁護士に聞こう!「賃借人が賃料保証委託契約を解約した場合、賃貸人は賃貸借契約を解除できますか」

（質問)弊社は、賃借人Aとの賃貸借契約において、Aが賃料保証会社に保証委託すること、そして賃料は賃料保証会社からの振り込みとするという特約を設けていました。
しかし、Aは、賃貸借契約を締結して間もなく、保証料の負担を嫌うようになり、保証会社との保証委託契約を解約して、賃料を直接弊社に振り込んできました。
そして、Aは、弊社が振り込みを拒絶すると今度は供託するなどして、弊社との対話にも応じません。
弊社としては、Aとの賃貸借契約を解除したいと思いますが、可能でしょうか。

2023.10.25

IoTマンションで入居者様に選ばれる物件へ

コロナ禍で、在宅で仕事・勉強・趣味・買い物等を行う時代となり、住まいへの考え方やニーズに変化が出ています。

　益々重要になってきましたのが、インターネット無料設備です。水道・電気・ガスに続く第4のインフラとしてインターネットは必須のものとなっています。10代〜50代のインターネット利用率は90%以上となり、テレワークやオンライン授業の導入が急速に進み、導入する企業の割合は倍以上の47.5%に達しました(総務省「令和年通信利用動向調査」)。つまり、賃貸マンションを探している人にとって、引っ越した直後から高速インターネットが無料で利用できることは絶対条件となりつつあります。

　面倒な手続きなしで、入居したその日からインターネットか24時間・完全無料で利用いただくことがポイントです。付加価値を高め、入居者様に求められる物件を実現できます。マンションやアパートのインターネット無料設備は、入居率UPはもちろん、空室対策や退去防止にも効果があります。

　なんといってもお勧めなのは、インターネット回線を活用したエントランスのオートロック(インターフォンシステム)です。オートロックが賃貸物件ネット検索項目になってきました。女性の一人暮らしにはオートロックがむしろ必須条件といえるかもしれません。スタイリッシュなデザインと安心のセキュリティ対策は、物件の付加価値を高めます。新築物件はもちろんのこと、既存物件への既存インターフォンの改修工事による導入も可能です。IoT機器は、将来性も高く、入居者様にも喜んで頂けます。

　初期導入費用0円プランという、契約時に一括でお支払いただく工事代か0゙円で、初期費用相当額を分割払いにしたプラン等もあります。リースやローン等ファイナンス契約を利用しませんので、金融機関による審査は不要で与信枠も使いません。既に設置されているインターフォン設備からのリニューアルも対応できるそうです。まずは無料の現地調査をお試しください。

　オリンピック後に不動産が暴落する話は聞かなくなり、2022年生産緑地問題(三大都市圏の特定市の生産緑地の約8割が、1992年の生産緑地法改正時に指定を受けたものであるといわれており、これらが一斉に買取り申出がされて指定の解除が行われることになれば、三大都市圏において大規模な宅地の開発や供給が増加する可能性)の影響は大きくないと言われています。結局は、立地と建物と管理で賃貸経営の勝負がつくということだと思います。立地に問題がある方は、売却・組み替えの検討が必要です。立地に問題が無い大家さんは、今回のご提案のように建物で差別化を図りましょう。

2023.10.18

【不動産トレンド】「遺言執行者」とは?

　「最近亡くなった独身の叔母が遺言書を残していたことが分かりました。遺言書では遺産の分配についてだけでなく、私を『遺言執行者に指定する』とも書かれていました。私は何をしなければならないのでしょうか?」などという相談が司法書士事務所に持ち込まれることがあります。今回は「遺言執行者」について解説します。

　遺言書の効力が生じるのは遺言者が亡くなったときです。当然のことながら、遺言者自身は相続発生後に遺言書の内容の実現を図ることはできません。そこで、遺言者は遺言書の内容に従った相続を実現するために、必要な手続を行う「遺言執行者」を遺言書で指定することができます。民法上、遺言執行者は「遺言の内容を実現するため、相続財産の管理その他遺言の執行に必要な一切の行為をする権利義務を有する」、「遺言執行者がある場合には、相続人は、相続財産の処分その他遺言の執行を妨げるべき行為をすることができない」とされています。遺言執行者は非常に強い権限を持っているのです。

　遺産相続の手続は、預貯金の解約も、又は不動産登記手続も、たくさんの戸籍だけでなく、相続人全員の実印と印鑑証明書の提出を求められることが多く、これに非常に手間がかかります。この点、遺言執行者がいると、遺言執行者の実印と印鑑証明書があれば、ほぼ全ての手続を進めることができます。遺言書の内容に不満がある相続人や手続に協力的でない相続人がいるような場合でも、遺言執行者が単独で相続手続を進めることができるので、全体の事務負担を軽くし、より円滑に相続手続を進めることが可能になるのです。

　ただし、遺言執行者は①遺言執行者に選任された旨を相続人全員に通知し、②財産目録を作成して全ての相続人に開示し、③相続財産を注意して管理し、④相続人へ進捗や完了を報告する、等々の重要な義務を負っています。経験がない家族や親族が遺言執行者に指定された場合、日常の仕事や家事の片手間でこれらを行うのは決して簡単なことではありません。　遺言執行者を弁護士や司法書士等の第三者に依頼すると、相続人の諸々の負担を大きく減らすことが可能です。手続の透明性が確保されて、相続人間の無用なトラブルを防ぐことにつながる場合もあります。遺言者が遺言書で直接弁護士や司法書士を指定しなかった場合であっても、相続発生後、遺言執行者に指定された家族や親族が、遺言執行の任務を第三者に行わせる方法や家庭裁判所にあらためて遺言執行者選任の申立をする方法もあります。遺言書や遺言執行者について何かお悩みの方は弁護士や司法書士への相談をお勧めします。