知っておきたい!税務の知識相続税申告の必要性について

相続税申告の必要性について相続税には基礎控除があるため、全ての方に相続税がかかるわけではありません。
相続税計算上の財産評価額と、通常の取引価格に差が生じる財産もあるため、相続税計算上どのように評価されるのかを把握しておきましょう。
また、各種特例の適用要件を理解しておくことも重要です。

相続税の基礎控除相続税には、「3,000万円+600万円×法定相続人の数」の基礎控除が設けられています。

(例)相続人が2人であれば、3,000万円+600万円×2人=4,200万円相続人が5人であれば、3,000万円+600万円×5人=6,000万円亡くなられた方の財産の合計がこの基礎控除以下であれば相続税はかかりませんし、相続税の申告の必要もありません。相続税の財産評価相続税は、亡くなられた方の、亡くなられた時点の財産の合計額を基に課税されます。不動産や株式など、少し計算が難しい財産もありますので、下記でご紹介します。

1.土地不動産は一物四価などと呼ばれる財産です(実勢価格、公示価格、相続税評価額、固定資産税評価額がそれぞれ異なる。)が、相続税で使用する土地の評価は、「相続税路線価」を基に評価した価額です。
路線価方式は、各道路に値段が付けられていて、その道路の価格を基に隣接する土地の評価を計算する方法です。国税庁のHPなどで「路線価図」を調べることができますが、路線価図を見ると、道路に「300C」などと数字と記号が付されています。この300、というのは「300千円」=「30万円」、という意味で、m²当たりの単価を示しています。
そのため、この道路に接している100m²の土地がある場合、30万円×100m²=3,000万円の評価額、ということになります。
(※「300C」の「C」は借地権割合を示していますが、本稿では詳細な説明は割愛させていただきます。)
なお、同じ100m²の土地でも、10m×10mの綺麗な正方形と、4m×25mの長細い土地では使い勝手が大きく異なります。
また、歪んだ形や、三角形の土地などであればより利用効率は悪くなります。
実際に評価をする際には、図面を基に、土地が道路に接している間口の距離や、奥行の距離、土地の地形などを考慮して各種補正を入れた上で評価を行います。

2.建物建物は、固定資産税と同額で評価をします。
毎年市役所等から送られて来る固定資産税の課税明細書に記載されている評価額が、相続税評価、ということになります。
(課税明細書には、「課税標準額」や「固定資産税額」も記載されていますが、「価格(評価額)」を使用しますのでご注意ください。)

3.上場株式については、ご相続発生時点の株価を基に計算します。
この際に、ご相続発生日の終値、その月の平均額、前月の平均額、前々月の平均額、の4つの中で一番低いものを使用して良いこととされています。
(例)〇〇商事の株式の株価(9/10に相続開始)
9/10の価格:320円
9月の平均:315円
8月の平均:330円
7月の平均:310円
∴310円で評価

4.非上場株式ご自身で会社を経営されているような場合には、その会社の株式も財産に含まれます。非上場会社の株式は、上場株式のような取引相場がないため、会社の決算書等を基に株価を個別に算定する必要があります。
評価方法は「類似業種比準価額方式」(自社と同業種の上場会社の株価と比較して自社の株価を算定する方法)と、「純資産価額方式」(会社の所有する資産から負債を差し引いた純資産を基に算定する方法)を組み合わせて行います。評価の方法は複雑ですが、単純に言うと、利益が出ている会社は株価が高いですし、価値の高い財産(含み益のある土地など)を所有している会社、業歴が長く過去の利益の蓄積が多い会社などは株価が高くなります。

相続税の特例
1.小規模宅地の特例お亡くなりになった方のご自宅の敷地を、同居していた親族が相続した場合など、一定の要件を満たすと、その敷地の評価が最大80%減になるという特例です。
1億円の評価額の土地→この特例の適用により2,000万円の評価になる注意点としては、この特例は相続税の申告をしないと適用ができないため、特例を適用すると財産評価額が基礎控除額以下となり税金がかからない、という場合にも申告はする必要があります。
2.配偶者の税額軽減配偶者は、法定相続分相当額または1億6,000万円までは相続しても税金がかからない特例があります。
そのため、配偶者が全て相続すると相続税はゼロ、というケースもありますが、この特例も、適用するためには申告が必要となりますので注意が必要です。
まとめ相続税の節税がしたい、と相談に来られた方で、よくよく話を聞くとわずかな相続税しか発生しなかったり、逆にうちはそんなに財産がないから、という方の相続税の試算をしてみたら多額の納税額が算定された、ということは良くあります。
相続税の申告は不要だ、と思い込んでいて、実は申告が必要だった場合には、税務署からの指摘を受け、追加で加算税や延滞税なども課税されてしまう可能性があります。
万が一の際にどれだけ相続税がかかるか把握していない場合には、一度専門の税理士に相談してみることをお勧めいたします。

美味しいミスマッチ?

ワンちゃんと泊まれるカーロ・グループの施設は千葉にもあります・・・
館山ディアナ。建物は元々、生命保険会社の保養所でした。
約10年前に売りに出されてすぐ購入を検討したものの、その時は高額で手が出せませんでした。
やがて少しずつ売却希望価格が下がってゆき、待つ事1年、当初の3分の1の金額で買えました。そして購入金額と同じくらい費用をかけてペットと泊まれるホテルにリニューアル。
決して大きくないし高級でもないけど、客室やドッグランからは海が見えるし坂を下りれば数分で砂浜に到着。お客様に気軽に何度も泊まりに来て頂けるカジュアルな洋風ホテルを目指しました。

館山ディアナ全景
ドッグラン

館山という場所は東京や神奈川の方にあまり馴染みが無いようで、お客様の多くが千葉市内から通って来て下さいます。
地味な場所かというとそうではなく、規模の大きい道の駅が幾つもあり、フラダンスショーと動物との触れ合いが楽しめるアロハガーデンや観光農園などもあって休日を過ごすには良い穴場です。

館山の海
ホテルから見るサンセット

館山では新鮮な海の幸が手に入ります。
本来なら仕入原価が高い魚介類ですが、スタッフ自ら釣り船に乗って季節の魚を釣ってきて調理する事もあるので、かなり原価を抑えられています。
又、近くに釣りスポットがあるのでお客様が釣ってきた魚をホテルの料理人が捌いて夕食にお出しするサービスも別料金2,200円からご用意しています。

スタッフが釣ってきた クエ と カマス
スズキ
刺身例

建物が南欧風で名前が「ディアナ」ですので、オープン当初の夕食メニューは洋食でした。
しかしせっかくの新鮮な魚ですから、やっぱりお客様には刺身で召し上がって頂きたい!試しに自慢の刺身をお出ししてみると、お客様から好評で次第に要望が増えて来ました。お客様の約7割がリピーターさんですので、ディアナのお客様は洋食よりも新鮮で上質な魚介を使った和食を求めている事がお客様の声から判明しました。
こうして現在は夕食に地元の新鮮な魚介を使った和食メニューをお出しするようになりました。洋風の建物で和食というミスマッチ、館山ならではの味と笑って許してやって下さい。
皆様のお越しを心よりお待ちしております。

「ワケあり物件」のマイナス要素を魅力に変える方法PART2【POINTは〇〇〇の需要をつかむ】

POINTは【エリアの需要をつかむ】

東北で稼働していたホテル3棟を再利用するため、九州の企業に売却しました。
先日見事に移設して完成したホテルを視察させていただきました。
ホテルの周辺にトレーラーハウス3台を設置して、宿泊者の需要に応じて拡大したレストランスペースも拝見しました。
大きなショッピングセンターの敷地に建物を移設して、利用者の需要を最大限に満たした建物に生まれ変わりました。
弊社が手掛けるビジネス拠点は郊外にある埼玉、地方の東北、東京の千代田区といくつか事業エリアが異なります。
拠点ごとに事業の対象が異なりますが、その需要をうまくつかまないと事業が黒字になりません。
では、どのように事業を黒字にするのか?

1,エリアの需要をつかむビジネス拠点の需要は何か?
これをつかむのが基本です。
これさえ正確につかめれば、ビジネスの成功は約束されます。
ただ、需要があれば、競合も必ずいます。パイが大きければ参入余地はありますが、そのパイの大きさ、つまり需要を正確につかまないと赤字のまま撤退することになります。
私も何度も経験がありますが、前進より撤退のほうが10倍ノウハウが必要です。
また、社内外に障害が出てくるので、メンタルの弱い方は事業の撤退はできません。

2,強者と組むNHKの「どうする家康」を観ていると、秀吉という強敵を味方にする決断に至る部下同士の葛藤がありました。
ビジネスは1人ではできませんので、誰かと仲間を作る必要があります。
不平不満やクレーム、泣き言ばかりいう方とビジネスをすると前に進むものもうまくいかなくなります。
つまり、自分の強みを持ち、この分野のことは弊社に任せてください、
と言い切れる会社とお付き合いする必要があります。
弱者同士が集まると不平不満が度々出てきて、問題解決のためのアイデアや行動が出ません。
互いの強みを理解した会社同士が連携して事業が前進し成功します。

3,新しい需要をつくる
1、2とも関係があるのですが、世の中にノーベル賞級の新規ビジネスはめったにありません。
事業で成功しようと思えば、成功している会社をリスペクトしてその長所をよく勉強することからスタートします。
そして、できれば、リスペクトする会社のサービスに何か1つでも新しいサービスを付加する努力が必要です。
エリアの需要をつかみ、できれば新たな需要を作り出す。
難易度が高いですが、ちょっとの差別化でもよいので、その工夫が成功に近づくと考えています。

弁護士に聞こう!「賃借人が賃料保証委託契約を解約した場合、賃貸人は賃貸借契約を解除できますか」

(質問)弊社は、賃借人Aとの賃貸借契約において、Aが賃料保証会社に保証委託すること、そして賃料は賃料保証会社からの振り込みとするという特約を設けていました。
しかし、Aは、賃貸借契約を締結して間もなく、保証料の負担を嫌うようになり、保証会社との保証委託契約を解約して、賃料を直接弊社に振り込んできました。
そして、Aは、弊社が振り込みを拒絶すると今度は供託するなどして、弊社との対話にも応じません。
弊社としては、Aとの賃貸借契約を解除したいと思いますが、可能でしょうか。

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IoTマンションで入居者様に選ばれる物件へ

 

コロナ禍で、在宅で仕事・勉強・趣味・買い物等を行う時代となり、住まいへの考え方やニーズに変化が出ています。

 益々重要になってきましたのが、インターネット無料設備です。水道・電気・ガスに続く第4のインフラとしてインターネットは必須のものとなっています。10代〜50代のインターネット利用率は90%以上となり、テレワークやオンライン授業の導入が急速に進み、導入する企業の割合は倍以上の47.5%に達しました(総務省「令和年通信利用動向調査」)。つまり、賃貸マンションを探している人にとって、引っ越した直後から高速インターネットが無料で利用できることは絶対条件となりつつあります。

 面倒な手続きなしで、入居したその日からインターネットか24時間・完全無料で利用いただくことがポイントです。付加価値を高め、入居者様に求められる物件を実現できます。マンションやアパートのインターネット無料設備は、入居率UPはもちろん、空室対策や退去防止にも効果があります。

 なんといってもお勧めなのは、インターネット回線を活用したエントランスのオートロック(インターフォンシステム)です。オートロックが賃貸物件ネット検索項目になってきました。女性の一人暮らしにはオートロックがむしろ必須条件といえるかもしれません。スタイリッシュなデザインと安心のセキュリティ対策は、物件の付加価値を高めます。新築物件はもちろんのこと、既存物件への既存インターフォンの改修工事による導入も可能です。IoT機器は、将来性も高く、入居者様にも喜んで頂けます。

 初期導入費用0円プランという、契約時に一括でお支払いただく工事代か0゙円で、初期費用相当額を分割払いにしたプラン等もあります。リースやローン等ファイナンス契約を利用しませんので、金融機関による審査は不要で与信枠も使いません。既に設置されているインターフォン設備からのリニューアルも対応できるそうです。まずは無料の現地調査をお試しください。

 オリンピック後に不動産が暴落する話は聞かなくなり、2022年生産緑地問題(三大都市圏の特定市の生産緑地の約8割が、1992年の生産緑地法改正時に指定を受けたものであるといわれており、これらが一斉に買取り申出がされて指定の解除が行われることになれば、三大都市圏において大規模な宅地の開発や供給が増加する可能性)の影響は大きくないと言われています。結局は、立地と建物と管理で賃貸経営の勝負がつくということだと思います。立地に問題がある方は、売却・組み替えの検討が必要です。立地に問題が無い大家さんは、今回のご提案のように建物で差別化を図りましょう。