リノベーションする際に見落としがちな「建築基準法」と「消防法」の穴!

建築士の法令チェックを経て工事を行うことが法令違反防止につながる

弊社事業の特長は築20年前後のRCの一棟マンションを購入し、リノベーションして価値を高め、賃料を高めて、早期満室にすることです。

自由が丘で昭和57年築のマンション20室を前所有者が解体して、更地で売却する予定でしたが、弊社が全室空室で購入し約5,500万円のリノベーションをおこない、以前8万円程度だった賃料を平均15万円まで賃料を高めて満室にした事例があります。

こういったリノベーションは屋上防水、外装や共用部等大規模修繕工事と空室のデザインリフォームといった工事内容です。工期も2カ月ほどかかりました。

テレビのリフォーム番組では、匠の建築士が専用住宅のリフォームをおこない、ビフォーとアフターの劇変した工事状況を楽しく放送しています。

ここ数年は、専用住宅から共同住宅のリノベーションが不動産業界では話題になっています。さて、リノベーションする際の注意点は、建築基準法と消防法などの法令遵守です。

デザインリフォームできれいにリフォームすることに気をとられていると法令違反をしてしまうことがあります。大規模なリノベーションをする際は、建築士に法令をチェックしてもらってから工事に着手しましょう。

よくある法令違反として、火災報知機の不適切な位置への取付け、居室の採光・換気面積の不足、容積率・建ぺい率違反、専有部分と共用部分の設備の不整合、管理組合への届出・手続き等の不備があります。

建築基準法、都道府県の建築条例、消防法、耐震改修促進法、下水道法、浄化槽法、バリアフリー新法、省エネ法、区分所有法など関連法規は多数ありますので、建築のプロに相談してからリフォームに着手してください。

『空き家等対策の推進に関する特別措置法』施行による「空き家管理士」のニーズの可能性とその展望

増加し続ける空き家820万戸の今後の行方のカギともなる「空き家管理士」の意義とは

不動産の資格といえば宅地建物取引士が代表的な資格ですが、一般社団法人「空き家管理士協会」認定の民間資格「空き家管理士」が創設されました。ミッションとしてはそのホームページの中で、空き家の管理を通じて

  1. 空き家の可能性に挑戦する
  2. 安心を提供する
  3. スムーズな資産継承のお手伝いをする

等となっています。この背景には、平成25年度総住宅数6,063万戸のうち空き家の数が820万戸と5年前に比べ63万戸増加し空き家率も13・5%と過去最高となったことにあります。(総務省統計局調査結果)空き家率では、山梨県の17・2%が最も高く、次いで四国4県が続いておりいずれも16%台後半となっています。反対に最も低いのは宮城県の9・1%で、次いで沖縄県が9・8%、山形県、埼玉県、神奈川県、東京都がいずれも10%台となっています。

また、国土交通省開催の「個人住宅の賃貸流通の促進に関する検討会」の資料の中では、空き家の所有者のうち売却や賃貸などを検討している人の割合は24%で、71%の人は特に何もしないまま放置している状態です。

さらに空き家について特に管理していない人が12%の状況です。少子高齢化と人口減を背景に空き家が増え続け、2033年には国内の住宅の3分の1が空き家になると予想した調査もあります(野村総合研究所2030年の住宅市場2016年6月7日資料)。

空き家が増加し適切な管理がおこなわれていない空き家等が防災、景観等の地域住民の生活環境に深刻な影響を及ぼしているため、地域住民の生命・身体・財産の保護、生活環境の保全、空き家等の活用のための対応が必要となり、空き家等対策特別措置法が平成27年5月26日施行されました。

空き家管理士の活動範囲が従来の空き家管理業務の延長に留まるか、社会の様々なニーズを取り込んで発展していくのか今後注目していきたいです。

「住宅ストック循環支援事業」スタート 建て替えやリフォーム費用の有効な活用術

国土交通省に登録している補助事業者と居住者が協力して申請することが必要

平成28年度補正予算の成立で、国土交通省の「住宅ストック循環支援事業」がスタートしました。対象となる事業とその主な条件は、

  1. 良質な住宅の購入…補正予算成立日の平成28年10月11日以降に40歳未満の人が既存住宅を自己居住用の住宅として購入する売買に際し、建築士による住宅の現況検査(インスペクション)が実施され、既存住宅売買瑕疵保険が付保されること
  2. エコリフォーム…自ら居住する住宅について、耐震性を含む一定の条件に該当するエコリフォームを実施すること
  3. エコ住宅への建替え…耐震性を有しない住宅を一定の条件を満たすエコ住宅に建て替えることです。補助金は、事業の内容に応じて異なります。

①良質な既存住宅の購入は、インスペクションに係る補助額は5万円、②エコリフォームに係る補助額は、工事内容により異なりますが、補助限度額は30万円、耐震改修工事をおこなう場合の補助限度額は45万円、③エコ住宅への建替えの補助額は30万円ですが、住宅の構造に応じて10万円又は20万円が加算さ

補助金の交付申請は、平成29年1月18日から受付が開始されますが、遅くとも平成29年6月30日までに、国土交通省に補助事業者登録をおこなった仲介業者・インスペクション事業者、工事請負業者、建築事業者等(補助事業者といいます)と居住者が協力して申請することが必要です。

また、遅くとも平成29年12月31日までに事業の完了報告をすることが必要です。住宅の購入、リフォーム、建替えを検討されている方は、この補助金を活用されることをおすすめします。

「トラブル解決」完全マニュアル


賃貸経営「トラブル解決」完全マニュアルを無料でダウンロード! (全27ページ)

  1. 防犯関連トラブル
  2. 室内・外からの騒音関連トラブル
  3. 水や電気などの設備関連トラブル
  4. ゴミ関連トラブル
  5. ペット飼育をはじめとする入居者ルール違反関連トラブル
  6. 家賃滞納トラブル

ご興味のある情報(複数回答可)【必須】



【緊急座談会】これだけは覚えておきたい! 3つのポイント 2020年民法改正が不動産会社とビルオーナーに及ぼす影響

明治29年に制定されて、120年以来の大改正といわれる民法の一部改正が、2020年4月1日に施行されます。これに先立ち、どのような変更点があるのか、不動産業界に精通した児玉譲弁護士を交え、緊急座談会を実施しました。
読者の皆さまに大いに関わる領域に絞り、Q&A方式で徹底解説します。

続きを読む