実録!ワンルームマンション投資をフルローンで投資すると、どうなるのか?

自己資金がないとリスクが増加

※イメージ

数ある投資の中で勝機を見出すために…

不動産投資の王道としては、一棟マンション、アパート、ワンルーム、戸建てなど、すでに所有されている方、これから投資を考えている方などいらっしゃると思いますが、昨今のカボチャの馬車事件以降、本当に金融機関からの融資条件が厳しくなる反面、高属性の方々には投資環境として有利な局面が訪れているように思われます。また、民泊、コインランドリー、太陽光発電投資、トランクルーム、コインパーキングなどいろいろな興味深い投資が出てきています。

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大家自らの思いを表現し、ファンができる部屋作りに注力

大家の思いをお部屋の飾りつけに込める

皆さん、こんにちは。

福岡で「大家業は人生貢献業!」をモットーに不動産賃貸業を営んでいる中西と申します。今回は「内装工事」について触れたいと思います。私が内装工事の際に心掛けているのは「思いを注入すること」です。選ばれる部屋作りをするのはもちろんのこと、そこに大家としての思いを注入することによって私の内装工事は完結するのです。

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意外と知られていない ハワイの不動産事情

ベランダからはハワイの街並みが一望できる

ワイキキのコンドミニアムであわや大惨事に…

年間約200万人の日本人観光客が訪れるハワイ。なかでもオアフ島にあるワイキキは最も人気がある観光地です。

今回はワイキキにあるコンドミニアムに宿泊してみました。ここはホテル、タイムシェア、区分所有に分かれていて、ロビーは美術館のようなゴージャスなシャンデリアで飾られています。私が宿泊したのは最上階の区分所有で、オーナーのペントハウス(2LDK)でした。

白と黒にデザインされた大理石を使用したロビーからセキュリティガードに最上階へエスコートされ、入り口の電子錠で中に入ると、シックな茶系色で統一された20畳ほどのリビングとテラスの向こうのワイキキの街が目に飛び込んできます。さらに壁にはピカソやマティスの絵画が飾られ、ゆったりとソファに座り海風を感じることができます。

ここにいればワイキキの街に出る必要がないほどハワイを満喫できます。バスルームも2つあり、なにより嬉しいのは意外と少ないバスタブとウォシュレットがあることです。

寝室の天井から白い固まりが落ちてきた

多くのコンドミニアムは洗濯機がコインランドリー室にありますが、この部屋には室内にあり、洗濯時間を気にせず過ごせます。ところが夕方近くで買い物を済ませて帰り、ふわふわなベッドに横たわり床をみると、なにやら白い大きな固まりが複数落ちているではありませんか!上を見上げるとなんと天井に大きな穴が空いています。

「さすが!ハワイでは、泥棒も天井裏から穴を開けて入るのかしら!」そう思い、慌ててセキュリティを呼びました。しかし、どうやら白い固まりの正体は、天井材で、水道管からの水漏れが原因で崩れたようでした。

水道管の修理の大変さはわたしの所有物件でも経験しています。すぐさま別の部屋に移動しました。管理人に聞くと、ワイキキの建物の約9割は老朽化しているそうです。なにが起こるかわからない、それが物件なのかもしれません。

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税理士の正しい選び方と賢い付き合い方

ベストな税理士かどうかの見極めポイント6

ある賃貸管理会社からの依頼で「税理士の正しい選び方・賢い付き合い方」というテーマでセミナーをしたことがあります。管理アパートのオーナー様から「顧問税理士を変えたいと思っている。良い税理士を紹介してほしい」という相談がありました。皆様は、いかがでしょうか?今の税理士は、ご家族やご自身にとってベストでしょうか。下の項目に当てはまるようでしたら、検討したほうが良いかもしれません。

  • 親の代からの付き合いで、自分が選んだわけではない。
  • 相談しにくい。提案が無い。話がしにくい。
  • 新しい税制に詳しくない。
  • 事務所が遠くて、地域の情報・相場などとずれを感じる。
  • 無難な話が多い。反対するばかりで検証してくれない。
  • 歳を取っている。

各国税局の相続税申告データを基に作成した相続税課税割合の都道府県別の順位表によると、昨年度同様に、ハウスくん通信読者の皆様がいらっしゃる東京圏の課税割合が圧倒的に高く、1位:東京15・61%、3位:神奈川12・58%、4位:埼玉9・83%、12位:千葉8・22%とランキングをほぼ独占しています。東京圏の地主さんは特に相続税対策が重要になるということです。「税理士には専門分野がある」と言われています。

相続税が節税でき、税務調査を回避しやすくなり、手続きが迅速かどうか

日本全国に税理士は約7万人ほどですが、相続税申告の件数は年間約10万件です。一方、日本には100万社以上の会社組織があり、その会社の決算業務や法人税申告が税理士の主な仕事と言われています。一般的な税理士にとって相続税申告は特殊な分野かもしれません。相続税申告は多くのノウハウが必要なため、税務署としては追徴をしやすい申告です。
よって申告書提出後に、税務調査に入る可能性は30%、さらに相続税申告の約85%が修正申告になると言われています。今お付き合いしている税理士に遠慮している場合ではありません。相続税に強い税理士を選びましょう。
相続税に強い税理士を選ぶメリットは、1.相続税が節税できる、2.税務調査を回避しやすくなる、3.手続きが迅速で安心の3つです。相続財産の金額の構成比は、下記のように、土地36・5%、現金・預貯金等31・7%、有価証券15・2%の順となっています(29年度分)。

相続財産の金額比の推

出典元:国税庁

土地の占める割合は一番多いですが、現金・預貯金の占める割合も増えています。上手な相続対策や資産活用を提案してくれる税理士がますます必要な時代です。税理士は年齢層が高く、70歳代・80歳代が2割以上います。経験も重要ですが、柔らかい考え方も必要ですね。今お付き合いしている税理士にどんどん相談しましょう。

いわゆる「嫌悪施設」のそばにある物件を売却する方法

今回は、いわゆる「嫌悪施設」がそばにある場合、どのようにして物件を売却すればいいのかを見ていきます。

まれに「嫌悪施設」の存在を気にしない人がいる

「ワケあり物件」には、それぞれ不人気になる「ワケ」があり、それらは一様なものではありません。ですから、ここでそれぞれの「ワケ」について細かに対処方法を記すことはできないのですが、おおざっぱにいえば、その「ワケ」を気にしない相手に売却することが最も簡単な解決策になります。たとえば、嫌悪施設がそばにある物件の場合、その嫌悪施設に移転してもらうことはまず不可能です。基本的には、我慢をするしかありません。
しかし、買い手の中には、ときどきその嫌悪施設の存在を何ら気にしないという人がいらっしゃいます。もっとまれな例でいえば、むしろその嫌悪施設がそばにあったほうが嬉しいという人もいます。

事業用地として売るなど「ワケ」に合わせた工夫をする

具体的な例をあげてみましょう。以前、筆者が仲介した物件は、埼玉県の郊外にある600坪くらいの土地で、それまでは駐車場として使われていました。所有者の人が、現金が必要になって「売却したい」と相談がありました。場所は郊外の住宅地です。

一般的な戸建て住宅の広さは40~50坪ですから、600坪というのはかなり広い土地になります。この広さであれば、デベロッパーにマンション用地として売ることもできますし、分譲住宅地として買ってもらうこともできるでしょう。

しかし、この物件には一つ問題がありました。なんと通りを挟んで向かい側が、指定暴力団の組長の自宅だったのです。組長の自宅といっても、事務所とは違ってプライベートな生活の場ですから、何がどうというわけでもないのですが、一般の方はやはり気にするでしょう。あまりにも目の前の邸宅の存在感が大きすぎるために、普通の人向けの住宅地としては売りづらいと感じました。

用地にあった「モノ」を建てる

そこで筆者が考えたのが、事業用地として売ることです。ビジネスの場所であれば、目の前にちょっと変わったお屋敷があったところで気にしない人は気にしないでしょうし、大きさ的にもちょうどよさそうです。また、住宅にすると10世帯以上の入居者を探さなければなりませんが、店舗や商業ビルとして売るのであればテナントの数は少なくてすみます。ワケあり物件には最適です。結局、この物件はとある物流会社が買ってくれました。

このように「ワケあり物件」の場合は、その「ワケ」が気にならないお客様を探して売却することが有効です。たとえば、お墓の隣の家はなかなか買ってくれる人がいませんが、幽霊などをまったく怖がらない人もなかにはいて、眺望が開けていて気持ちがいいと言って買ってくれたことがありました。それぞれの物件に合ったお客様を探すことは時間がかかって大変なのですが、根気よく探せば必ず見つかります。

「ワケあり物件」のマイナス要素を魅力に変える演出テクニック

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