中途解約の場合の残存期間の賃料の支払

（質問）

弊社は、都心に新築したビルのワンフロアを、A社にオフィス用途にて期間5年として賃貸し、特約に、賃借人A社が期間満了の前に中途解約するときは、違約金として期間満了までの残存期間の賃料を一括して支払う旨を定めていました。ところが、契約から1年後に、A社は、コロナ禍でのテレワークで賃借フロアが過大になったとして中途解約を申入れてきました。
弊社は、特約通りに残存期間の賃料の一括払いを請求できますか。

（回答）

前回は、中途解約の場合特約通りに残存期間の賃料の一括払いを請求できるかについて、東京地裁平成8年8月22日判決を挙げ、こうした場合の違約金の相場は、残存期間の賃料全額ではなく1年分程度であろうとする見方もあることを紹介しました。
しかし、賃借人がある程度規模のある会社で諸々の取引にも精通し、あるいは対象物件の賃借のニーズから、違約金条項など十分理解した上で契約したような場合、残存期間の賃料全額を違約金とする特約を有効と認める判例もあるので、貴社のケースでも参考にすべきです。

そうした判例のひとつ東京地裁平成20年1月31日判決は、賃借人がコンビニ営業する会社で、期間は10年間、中途解約の場合は残存期間の賃料を一括して支払うとの特約のもと、賃借人が契約から3年未満で中途解約したケースです。
判決は、本特約は、賃借人が、対象建物でのコンビニ営業の機会を競争他社との競争で勝ち取りたいがために、あえて自己に不利で賃貸人に有利な条件提示をした結果、賃借人が期間10年分の賃料収入を賃貸人に確保させるべく特約を結んだと認定しました。
そこで、特約は中途解約の場合の残存期間の賃料全額相当の賃貸人の損害を填補するものとして有効であり、残存期間の賃料請求はできる旨判示しています。 

　もう一つ、東京地裁平成22年6月24日判決は、賃貸人は大手不動産会社の組成したファンド会社、賃借人はブリヂストンの子会社で、期間3年、賃借人は中途解約ができないが、期間満了までの残存期間の賃料を一括して支払う場合は中途解約できるとの特約のもと、タイヤ保管用の倉庫を借りたが、3か月後に中途解約の申入れをしたケースでした。
判決は、賃借人は、残存期間の賃料支払義務を免れないことを認識して契約締結していると認定し、更に、賃貸人が新たな賃借人と賃貸借契約を締結して旧賃借人からの賃料の他に賃料をダブルでとる場合もあることを当然に予想していたとまで認定して、賃貸人が解約後に第三者に賃貸して賃料を取っていても、賃借人に対する残存期間の賃料請求は許される、と判示しました。

　令和5年度の税制改正において、生前贈与に関する改正が行われました。改めて、贈与税の二つの制度、「暦年課税制度」「相続時精算課税制度」それぞれの特徴と、メリット・デメリット等につき解説したいと思います。

暦年課税制度の概要

・基礎控除:110万円
年間110万円までの贈与については、贈与税が課税されず、申告も不要です。

・税率:10~55%
課税対象額に応じ、最低10%から最高55%までの累進税率により課税されます。
(特例税率(父母・祖父母から18歳以上の子供・孫への贈与)と一般税率の二つの税率が設けられており、特例税率の方が若干、税負担が軽くなっています。)

・相続発生時の取扱い:相続発生前7年以内の贈与を加算(R6.1.1以降)
　相続発生時には、相続人に対する過去7年分の贈与額が相続財産に加算されて、相続税が計算されます。
※110万円以下で、申告していなかった贈与についても、この加算対象に含申告していなかった贈与についても、この加算対象に含まれます。
　なお、贈与時に支払っていた贈与税がある場合には、相続税から排除されます。

相続時精算課税制度の概要

・特別控除:2,500万円
基礎控除:110万円(R6.1.1以降)
　一生を通して2,500万円の特別控除の枠があり、この範囲内の贈与については贈与税が課されません。
　また、税制改正により令和6年以降は110万円の基礎控除の枠が新たに設けられました。
　2,500万円の特別控除を使用するためには申告が必要ですが、110万円以下の贈与であれば申告も不要です。

・税率:20%
特別控除2,500万円を超えた金額については、一律20%の税金が課税されます。

・相続発生時の取扱い:相続発生前の全ての贈与を加算。ただし、年間110万円までの贈与については加算対象外。(R6.1.1以降)
　相続発生時には、相続人に対する、過去の全ての贈与額が相続財産に加算されて、相続税が計算されます。ただし、令和6年以降は、110万円以下で、申告していなかった贈与については、この加算対象に含まれません。
　なお、贈与時に支払っていた贈与税がある場合には、相続税から排除されます。

暦年課税制度のメリット

・毎年110万円以下の贈与であれば、無税で財産を移転することができます。
・110万円を超えて贈与税が課税される場合も、相続税より安い場合にはメリットがあります。
・誰にでも贈与可能です。

暦年課税制度のデメリット

・税制改正により、相続人に対する贈与については過去7年分を持ち戻されることになりました。

暦年課税制度の活用

　生前贈与を使用した相続対策と言えば、110万円の非課税枠を活用し、長い時間をかけて大勢に分散させる、というのが王道です。
(例)子供が2人いて、それぞれに2人ずつ子供(自分から見ると孫)がいた場合
　子供2人、子供の配偶者2人、孫4人、全員含めると8人に対して、110万円ずつ贈与すると、年間880万円、無税で財産を移転できることとなります。
　これを10年繰り返せば8,800万円の移転ができ、大きな節税効果があると言えます。

　相続税と贈与税はともに「超過累進税率」が採用されており、金額が大きくなるほど段階的に税率が高くなる仕組みとなっています。そのため、財産を多額にお持ちの場合には、110万円に拘らず、もっと多額の贈与をして贈与税を払っても、相続税よりは少ない税負担で済む、というケースもあります。
(例)多額の財産をお持ちで、将来の相続税の課税割合が50%の場合仮に500万円を子供に対して贈与すると、485,000円の贈与税がかかります。
(特例税率)一方、もし贈与をしないで手許に現金を持ったまま亡くなると、この手元にある500万円に対し、50%の税率で、250万の相続税がかかることになります。
　この場合には、贈与税を払ってでも早めに多額の贈与により財産を移転した方が節税効果がある、と言えるでしょう。

相続時精算課税制度のメリット

・金額の大きい財産を移転する場合には、贈与時の負担が少なく済みます。
・値上がりが期待できる財産を贈与するとメリットがあります。
・収益物件を贈与するとメリットが出る可能性があります。
・税制改正により110万円の基礎控除が設けられ、使いやすくなりました。

相続時精算課税制度のデメリット

・一度選択すると撤回不能(暦年課税制度に戻ることができません)。
・直系尊属からの贈与しか適用できません。

相続時精算課税制度の活用

相続時精算課税制度は、2,500万円の特別控除があり、また、特別控除を超えた分に係る税率も一律20%となっているため、金額の大きな財産を移転する際には、暦年課税制度と比べ、税負担が少なく済みます。
(例)子供に3,000万円を贈与した場合
・暦年課税制度・・・贈与税10,355,000円(特例税率)
・相続時精算課税制度・・・贈与税780,000円

　相続税の計算上加算されるのは「贈与時の価額」であることから、値上がりする可能性がある財産を贈与するとメリットが出ます。
(例)2,000万円の株式を贈与した。20年後、相続が発生、その時点での株価は5,000万円。
この場合、相続税の計算は、贈与時の2,000万円を加算して計算することになります。
(値上がり益の3,000万円には相続税は課税されません。)

　収益物件の所得の帰属の変更を狙った贈与による対策もメリットが出る可能性があります。
(例)2,500万円の評価の賃貸物件(年間120万の家賃収入あり)を相続時精算課税制度を使用して子供に贈与し、仮に20年後相続が発生した場合。
　相続発生時には、物件の評価額自体は相続税の計算上持ち戻して計算する必要がありますが、この物件から得られた収益は贈与以降は所有者である子供のものとなります。もし贈与をしていなかったとしたら、親の手元に貯まっていたであろう、120万円×20年=2,400万円の家賃収入を子供に移転できたことになり、その分、親の財産の積み上がりを防止し、相続税の節税に繋がったと考えられます。

まとめ
　今回の税制改正で、相続時精算課税制度について110万円の基礎控除が創設され、また、この基礎控除以下の財産は将来の相続税に加算しなくて良い、とされたため、暦年課税制度よりも、相続税の計算上、有利となりました。
　今後は、相続時精算課税制度が使用できる、親・祖父母から18歳以上の子供・孫への贈与については積極的に相続時精算課税制度を使用しつつ、それ以外の方への贈与(子供の配偶者や18歳未満の孫など)へは暦年課税制度による贈与も併用するような形で対策を取るのが総合的に有利となることが想定されます。