児玉譲

【Q&A】賃貸借契約における敷金と保証金

Q. X 社は、オフィス用途の商業ビルを賃貸した際に、

テナントY 社から、賃料は相場よりも低額に設定する反面、保証金としては高額の賃料の100か月分の預託を受けていました。保証金は、テナントの賃貸借による債務の弁済に充当し、契約終了の時は15パーセント償却し、残額は建物の明渡し後速やかに返還する約定でした。

続きを読む

【Q&A】テナントが建設協力金との相殺特約を新賃貸人に主張し、認められる可能性は大

Q.弊社は、最近、X社からテナントAに賃貸中のビル1棟を購入しました。

売買契約上、弊社は、敷金は引き継ぐも建設協力金は引き継がない内容でした。しかし、テナントAに賃料請求したところ、前賃貸人X社との間で、テナントAは、建設協力金を毎月分割して償還を受け、毎月賃料と相殺する旨の賃貸借契約書の特約があったので、テナントAは、これに基づき弊社に相殺を主張し、賃料は相殺後の残額しか支払わないと主張しています。そうした主張は認められますか。

続きを読む

【Q&A】借主が賃貸借か使用貸借かは買受人にとって経営上重大な問題

Q.弊社の知人が経営するX社は、本業の他に遊休不動産の賃貸もしています。

知人の先代のときにYに遊休建物を使用させていましたが、賃料を支払うとの書面は交わしていなかったものの、Yは、使用している建物の他にX社が所有する他の不動産についても、固定資産税を負担して来ました

続きを読む

【Q&A】「一時使用賃貸借契約」には要注意!賃貸物件の簡便な退去・明渡しには、定期借家契約締結がおすすめ

Q.弊社は、所有する旧耐震の貸ビルを近い将来新耐震建物に改築予定です。

今回、テナントが退去して空室が出たので、これを新たに賃貸するに当たり、近い将来の取り壊し・改築のため、立退料などの問題が生じることなくテナントのスムーズな退去を期したいと思います。ただ、明確に何年後に取り壊し・改築という予定はないのです。

続きを読む

【Q&A】どうする?数年後の耐震建物への改築に備えての普通借家契約の変更

Q.弊社は、旧耐震ビルを普通借家契約にて賃貸中で1年後に期間満了となりますが、数年後に新耐震建物への改築を計画しています。

今回テナントとの交渉にあたり、後から「テナントに不利な合意だから借地借家法により無効だ」などと言われないように法的に有効な合意を目指したいと思います。どのように考えればよいでしょうか。

続きを読む