児玉譲

2021.06.16

改正民法下での賃貸人の敷金返還義務

A社が賃借している物件の賃借権を、コロナ禍での経営難により他社に譲り渡す際に、賃貸人＝ビルオーナーサイドに敷金の返還を求めてきた事例について児玉先生に解説していただきます。

（質問）
弊社は、2020年5月にA社に飲食店舗としてビルの1階を賃貸しましたが、今般、A社はコロナ禍での経営難を理由に退去することとし、他社B社に賃借権を譲り渡すこととなり、弊社もこれに承諾しました。A社からの預かり敷金は、そのままB社に引き継がれるものと思っていましたら、A社から返還請求を受けました。これに応じなければならないでしょうか。

2021.01.08

不動産賃貸借におけるトラブルへの対応実務－原状回復・建物改築時の明渡し・トラブルについて－ vol. 4（退去・明渡し請求）

■設例

建物（昭和４０年代建築）のオーナーＡ社は、テナントＣに事務所の用途でワンフロアを賃貸していたところ、同建物は、耐震診断の結果、耐震強度は新耐震の基準をおよそ満たしていないことが判明したので、この機会に新耐震基準を満たすビルに改築する計画を立てて、Ｃとの契約を終了させる交渉をした。

（２）改築のための退去・明渡し請求
Ｃとの交渉はうまくいかず、Ｃは、「A社の解約申入れは認められないので、明け渡さない。」と主張している。
ア.　Ｃは、Ａ社に対し、賃貸人の修繕義務の履行として建物の耐震改修をすべきであったと主張し、賃貸人の義務違反であると主張している。この主張は認められるか。
イ.　Ｃは、A社の解約申し入れを受けて、賃借フロアの退去・明渡しをする義務があるか。

2020.10.01

不動産賃貸借におけるトラブルへの対応実務－原状回復・建物改築時の明渡し・トラブルについて－ vol. 1（現状回復費用）

■設例

建物（昭和４０年代建築）のオーナーＡ社は、テナントＢとＣに事務所の用途でワンフロアを賃貸していたところ、同建物は、耐震診断の結果、耐震強度は新耐震の基準をおよそ満たしていないことが判明したので、この機会に新耐震基準を満たすビルに改築する計画を立てて、Ｂ、Ｃとの各契約を終了させる交渉をした。

（１）現状回復費用
Ｂは、Ａ社からの賃貸借契約の解約申入れに異議を唱えることなく、賃借フロアの鍵を全て返還し、Ａ社はこれを受け取った。
賃貸借契約書の原状回復条項としては、『原状回復工事は、床タイルカーペット貼替え、壁クロス貼替え、天井クロス貼替え、及び室内全体クリーニング仕上げ等の工事を基本として、賃借人の負担とする。』

『賃借人が本契約終了日までに原状回復を行わないときは、賃貸人は自ら原状回復措置をとることができ、その費用を賃借人に請求することができる。』との定めがあった。

しかし、Bは、原状回復をしなかったので、Ａ社は、やむなく自分で原状回復工事を行い、その費用を敷金から差し引いたうえで残額の敷金の返還をした。これに対し、Ｂは、「A社の原状回復費用は経年劣化又は通常損耗分を含んでいるが、自分はそうした部分の負担をする義務はない。」と述べ、Ａ社に対して、不足分の敷金の返還請求の訴訟を提起してきた。