今回は、いわゆる「嫌悪施設」がそばにある場合、どのようにして物件を売却すればいいのかを見ていきます。

まれに「嫌悪施設」の存在を気にしない人がいる

「ワケあり物件」には、それぞれ不人気になる「ワケ」があり、それらは一様なものではありません。ですから、ここでそれぞれの「ワケ」について細かに対処方法を記すことはできないのですが、おおざっぱにいえば、その「ワケ」を気にしない相手に売却することが最も簡単な解決策になります。たとえば、嫌悪施設がそばにある物件の場合、その嫌悪施設に移転してもらうことはまず不可能です。基本的には、我慢をするしかありません。
しかし、買い手の中には、ときどきその嫌悪施設の存在を何ら気にしないという人がいらっしゃいます。もっとまれな例でいえば、むしろその嫌悪施設がそばにあったほうが嬉しいという人もいます。

事業用地として売るなど「ワケ」に合わせた工夫をする

具体的な例をあげてみましょう。以前、筆者が仲介した物件は、埼玉県の郊外にある600坪くらいの土地で、それまでは駐車場として使われていました。所有者の人が、現金が必要になって「売却したい」と相談がありました。場所は郊外の住宅地です。

一般的な戸建て住宅の広さは40～50坪ですから、600坪というのはかなり広い土地になります。この広さであれば、デベロッパーにマンション用地として売ることもできますし、分譲住宅地として買ってもらうこともできるでしょう。

しかし、この物件には一つ問題がありました。なんと通りを挟んで向かい側が、指定暴力団の組長の自宅だったのです。組長の自宅といっても、事務所とは違ってプライベートな生活の場ですから、何がどうというわけでもないのですが、一般の方はやはり気にするでしょう。あまりにも目の前の邸宅の存在感が大きすぎるために、普通の人向けの住宅地としては売りづらいと感じました。

用地にあった「モノ」を建てる

そこで筆者が考えたのが、事業用地として売ることです。ビジネスの場所であれば、目の前にちょっと変わったお屋敷があったところで気にしない人は気にしないでしょうし、大きさ的にもちょうどよさそうです。また、住宅にすると10世帯以上の入居者を探さなければなりませんが、店舗や商業ビルとして売るのであればテナントの数は少なくてすみます。ワケあり物件には最適です。結局、この物件はとある物流会社が買ってくれました。

このように「ワケあり物件」の場合は、その「ワケ」が気にならないお客様を探して売却することが有効です。たとえば、お墓の隣の家はなかなか買ってくれる人がいませんが、幽霊などをまったく怖がらない人もなかにはいて、眺望が開けていて気持ちがいいと言って買ってくれたことがありました。それぞれの物件に合ったお客様を探すことは時間がかかって大変なのですが、根気よく探せば必ず見つかります。

「ワケあり物件」のマイナス要素を魅力に変える演出テクニック

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1年以上空いていたお部屋を子育て世代が好むものにリノベ！

今回、当社アズ企画設計でリノベーションした建物は、JR武蔵野線『東浦和駅』から徒歩12分の場所にある築33年のファミリー向けマンションです。2 LDK 03LDK（70.02㎡）という広さと全戸南向きの日当たりの良さが自慢の建物です。建築当初、同物件の周辺に小学校ができる予定だったので、子育て向け賃貸住宅のニーズがありました。
しかし月日がたち、リフォームをしても空室期間が1年続くなど、入居付けに苦戦し始めました。そこで、「何か対策を考えなくてはいけない」というオーナー様の切実な思いを受け、家賃保証付きリノベーションサービス「イエリース」で、毎月の家賃は保証され、若い夫婦が住みたくなるようなお部屋ができあがりました。
その結果、狙い通り、ご夫婦の入居が募集１週間で決まりました。

3.6畳の土間はホビースペースとして活用

109号室は、もともと和室のある3LDKのお部屋でした。小さなお子さんのいる若い夫婦もしくは多趣味なDINKsをターゲットにしたリノベーションをしました。玄関扉を開けると右側に、3.6畳の土間があります。ベビーカーや大切にしているスポーツバイクなどを室内で保管できます。リビングには木目風のフロアタイルが敷かれ、ダウンライトを天井に取り付けたことで、おしゃれで落ち着いた雰囲気に生まれ変わりました。

成約インタビュー　Owner’s Voice

なぜイエリースを利用しようと思いましたか？

今回、アズ企画設計さんにお世話になった建物は全18戸のマンションなのですが、相次いで4部屋が空室になった後、長い部屋では1年以上も空いており、リフォームしても入居者さんが決まらないことを危惧していました。
家賃収入が減ったうえに、ローンの支払いや税金などでお金は出ていく一方で、どうしたらいいか…、とても困っていました。そんな時に、担当者から「当社のイエリースなら、デザイン性の高いオシャレなお部屋になるうえに、家賃保証も付けられます」と聞いたので、それでは試しにとお願いしました。

―イエリースを利用した感想を教えてください。

リノベーションというと、費用が高いというイメージがありました。通常のリフォームでも、3LDKとなれば300万円程度の工事費用がかかることもありますが、アズ企画設計さんは同じくらいのコストもしくはそれ以下で、入居者様に好まれるようなオシャレなデザインのリノベーションを提案してくれました。自主管理している建物なので、家賃保証が付くのは魅力的でしたね。空室が出ても家賃が入ってこないという不安はありませんので、お願いして本当によかったです。

―リノベーションの出来上がりはいかがでしたか？

部屋に入った瞬間に、見違えるほど部屋が変わっていたので、とても驚きました。玄関脇には自転車がそのまま入れる土間や、間取り変更で和室だった部屋もフローリングになりました。広々とした開放的なリビングは、木のぬくもりがあり、子育てするには最適な環境だと思いました。

―当社の担当者の印象はいかがでしたか？

とても親身に対応してくださったので、頼りがいがありました。リノベーションを行う前に、どんなデザインの部屋になるかパンフレットを見せてもらい、イメージができました。打ち合わせの中でもどんな内装になるのか丁寧な説明があったので、安心して任せることができました。

建築士の法令チェックを経て工事を行うことが法令違反防止につながる

弊社事業の特長は築20年前後のRCの一棟マンションを購入し、リノベーションして価値を高め、賃料を高めて、早期満室にすることです。

自由が丘で昭和57年築のマンション20室を前所有者が解体して、更地で売却する予定でしたが、弊社が全室空室で購入し約5,500万円のリノベーションをおこない、以前8万円程度だった賃料を平均15万円まで賃料を高めて満室にした事例があります。

こういったリノベーションは屋上防水、外装や共用部等大規模修繕工事と空室のデザインリフォームといった工事内容です。工期も2カ月ほどかかりました。

テレビのリフォーム番組では、匠の建築士が専用住宅のリフォームをおこない、ビフォーとアフターの劇変した工事状況を楽しく放送しています。

ここ数年は、専用住宅から共同住宅のリノベーションが不動産業界では話題になっています。さて、リノベーションする際の注意点は、建築基準法と消防法などの法令遵守です。

デザインリフォームできれいにリフォームすることに気をとられていると法令違反をしてしまうことがあります。大規模なリノベーションをする際は、建築士に法令をチェックしてもらってから工事に着手しましょう。

よくある法令違反として、火災報知機の不適切な位置への取付け、居室の採光・換気面積の不足、容積率・建ぺい率違反、専有部分と共用部分の設備の不整合、管理組合への届出・手続き等の不備があります。

建築基準法、都道府県の建築条例、消防法、耐震改修促進法、下水道法、浄化槽法、バリアフリー新法、省エネ法、区分所有法など関連法規は多数ありますので、建築のプロに相談してからリフォームに着手してください。