Ｑ.弊社は、旧耐震ビルを普通借家契約にて賃貸中で1年後に期間満了となりますが、数年後に新耐震建物への改築を計画しています。
今回テナントとの交渉にあたり、後から「テナントに不利な合意だから借地借家法により無効だ」などと言われないように法的に有効な合意を目指したいと思います。どのように考えればよいでしょうか。
Ａ.まずは、普通借家契約を期間満了のときに定期借家契約に切り替える方法が検討に値します。
その他には、期間満了で更新する際に数年後に解約するとの期限付合意解約をしておく方法も考えられます。
今回は、前者の定期借家契約への切り替えの話をします。
建物を賃貸するときは、普通借家契約に依るのが通常でしょう。借地借家法の下では、期間満了となっても当然には契約は終了せず、法律上当然に更新となります。そして、更新を拒絶するには、事前に更新拒絶の通知をし、それには自己使用の必要性などの「正当事由」を必要とし、その補完として立退料の提供が必要となります。賃貸オーナーにとっては、これはかなりのハードルとなります。
そこで、将来耐震建物への改築を計画し、テナントのスムーズな退去を実現させたい場合には、普通借家契約で貸しているのを、テナントとの交渉により、普通借家契約を終了させて定期借家契約を締結する方法が考えられます。
定期借家契約への転換は交渉ベースで行うのが良い
もちろん、賃貸人はテナントに対して定期借家契約への転換を要求できる権利はなく、またテナントもこれに応じる義務はなく、あくまで交渉ベースです。
この定期借家契約への転換は、事業用の普通借家契約であれば特に規制はありませんが、居住用の普通借家契約の場合は規制があり要注意です。
つまり、「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」という法律があり、これにより、借地借家法の改正法（定期借家契約を制定）の施行日（平成12年3月1日）より前に締結された普通借家契約については、これを合意で終了させて定期借家契約を締結しても、それは定期借家契約としては認めない、とされています。更新がない定期借家契約のことをよく知らない一般居住者を保護する趣旨です。
反面、居住用の普通借家契約が平成12年3月1日以降に締結されている場合は、前記の法律の文言を反対に解釈すれば、これを終了させて定期借家契約の締結をすることは禁止されません。現在では多くの居住用の普通借家契約がこの場合に当るでしょう。
改装建物の優先交渉権や賃料減額なども交渉の材料に
ただ繰り返しますが、事業用の普通借家契約であろうと居住用の普通借家契約であろうと、これを終了させて定期借家契約を締結するというのは、あくまでも交渉ベースです。
賃貸人サイドとしては、定期借家の期間は賃料を安くするとか、改築建物へはテナントの再入居の優先交渉権を与えるなどしてうまくテナントとの定期借家契約を締結することです。
民間賃貸住宅の定期借家契約に関するQ&A
Ｑ１. 定期借家契約とはどのような契約ですか。
Ａ１. 従来からある借家契約は、正当の事由 がない限り家主からの更新拒絶はできないこととなっていますが、定期借家契約は、契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に借家契約が終了します。
Ｑ２. 定期借家契約を結ぶことのできる建物は、住宅の他にもあるのですか。
Ａ２. 定期借家契約を結ぶことのできる建物は、住宅だけではありません。オフィスビルの一室を借りる場合、自営のための店を借りる場合など、事業用の建物の場合も定期借家契約を結ぶことができます。
Ｑ３. 定期借家契約を結んでその期間が満了すれば、必ずその借家を出て行かなければならないのですか。
Ａ３. 定期借家契約は、契約で定めた期間が満了すれば、確定的に契約は終了しますが、賃貸人及び賃借人双方が合意すれば、改めて再契約をし、引き続きその借家への居住を続けることができます。
※出典 国土交通省ＨＰの情報を基に作成
