不動産管理

皆さん、こんにちは。
福岡で「大家業は人生貢献業！」をモットーに不動産賃貸業を営んでいる中西と申します。

今回は、私が「大家業は人生貢献業である」と思うに至ったエピソードをご紹介します。それは私の原体験であり、大家として覚醒した瞬間でもありました。

大規模な「リノベーション」でイメージを一新する

「大島てる」(http://www.oshimaland.co.jp/)という事件・事故物件サイトをご存じでしょうか。「事故物件公示サイト」と銘打たれたこのホームページでは、日本全国の地図（グーグルマップ）にマッピングするかたちで、事件や事故のあった物件を住所とともに掲載しています。運営元は株式会社大島てるで、目的は事故物件の情報提供と情報収集だそうです。

事故物件の定義は、「殺人事件、自殺、火災などの事件・事故で死亡者の出た物件」となっています。大島てるでは、新聞記事などから情報を集めて、対象となる物件（宿泊施設を含む）の住所や部屋番号、元入居者の死因、物件の写真などを公開しています。

もちろん情報の漏れや抜けは否めませんが、それでも他に類を見ない膨大なデータベースです。日々、リアルタイムで更新しているので、2005年より前の情報は掲載されていませんが、それでも過去10年間の情報がほぼ網羅されているようです。

不動産の大家さんを長くやっていれば、どうしても、こういった事故や物件に出会ってしまいます。筆者の会社の場合は、たまたま管理していたワンルームマンションの一室で殺人事件がありました。その階の全ての部屋の入居者が速やかに解約退去してしまったために、オーナーさんの収入は一気にゼロになってしまいました。そのため、経済的なダメージだけでなく、精神的なダメージも大きく、オーナーさんは体調を崩されてしまいました。

そこで私は、収入がゼロになったけれども、こんなときこそ思いきって投資（お金をかけたリフォーム）をすべきだとアドバイスしました。事故物件にはネガティブなイメージがついてしまっていますが、大規模なリフォームによってマンション自体のイメージを刷新してしまえば、事件の記憶も薄れるだろうと考えたのです。

そこで、一室あたり200万円以上のお金をかけてリフォームを実施しました。通常のリフォームは多くても100万円ですから、200万円というのはリフォームというよりリノベーションと呼んだほうがよいでしょう。

複数のリフォーム業者からアイデアを募集して、もっともすぐれていたアイデアを出した業者に、リノベーションをお任せすることにしました。ちなみに工事にあたっては、神主さんにきてもらって、全部屋でお祓いをしてからリノベーションを始めました。

その結果、マンションはイメージを一新して生まれ変わりました。リフォーム代金を取り戻すために賃料も値上げしたのですが、あっというまに入居者がついて、全室を元どおりに埋めることができました。

「保険」に加入しておくことも有効な対策

ただし、さすがに事故のあった部屋だけは、相場の70%ほどに値下げしました。殺人事件という事故のあったことは、告知義務がありますから、さすがに値下げしないとお客様に申し訳なかったからです。

ちなみに、事故があったことは、その部屋の入居者だけでなく、マンションの新しい入居者全てにお伝えしました。そうして数カ月後に、無事、当初の売却予想金額を上回った金額で売却することができました。

事件や事故は偶発的に起きるもので、事前に予測して防ぐことはできません。しかし、まったく対策がないわけでもありません。
そのような場合のために保険があるからです。 火災も一種の事故と考えれば、保険に加入することが有効な対策です。

また、リノベーションではなく、解体して更地にするとか、建て替えとか を選択する方もいます。そのほうがよりイメージが一新されますが、費用は余計にかかります。いずれにせよ、事件のあった物件は頭を切り替えて、大きな投資で早期空室をうめるという姿勢が必要です。

「ワケあり物件」のマイナス要素を魅力に変える演出テクニック

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遊休地にテナントを誘致する

ハウスメーカー等から「あなたの所有している土地が商業施設に向いています。
テナントを誘致しますので土地活用をしませんか？」と言われたことがあるがまだ活用していない、という地主さんにお会いすることがあります。「興味はあるけれど借入金の大きさとテナントが撤退したときのリスクを考えると踏み切れない」ということが主な理由なようです。

オーストラリアには相続税がありません。名義書換料の数％だけ。日本のように三世代の相続で全財産を無くすと言われる国と違って羨ましい事です。そしてオーストラリアの一軒家には建物の登記がありません。固定資産税は土地に対してだけで、建物にはかかりません。借地権なんてややこしい権利が生じる事もありません。日本と不動産事情はかなり違います。