不動産投資・市況

POINTは【担当者の信頼度】

　前回のハウスくん通信で空室改善策の1つ、短期賃貸の話をしました。新型コロナが、5月8日から5類感染症となり、社会生活が以前に戻ったことで、都心の空室が急激に改善しています。店舗リーシングの会社では、申込が殺到してうれしい悲鳴となっています。これからは都心一等地の空室物件は、オーナー優位に戻っていくと思われます。

　さて、今回は人についての話です。不動産の売買や賃貸は、どれだけネットが発達しても物件をみて希望条件をすり合わせて、最後は相対で契約となります。

　私もお客さんとして、不動産を売買したり賃貸するケースがありますが、担当者の選定には気を使います。基本的には、信頼できるかどうかです。

　その人が信頼できるかどうかの判断はとても難しいです。ここでは、私の経験上の信頼度調査方法をお話しします。

1，レスポンスが早い。
　レスポンスが遅いと、意思決定に時間がかかり、その分コストがかかります。不動産の売買、賃貸どちらであっても、相手となるお客様が対象となりますので、仲介の不動産会社の担当者が双方のレスポンスを迅速にトスしてくれないとコミュニケーションが緩慢になり、トラブルを引き起こす可能性が高まります。よって、レスポンス、特に着手の速い担当者を選んでいます。

　私は、出会って最初のうちは、まめにこちらから連絡やメールをするようにして試しています。もし、私が期待するスピードでレスポンスがない場合は、依頼する会社を変えます。同じ会社で担当者を変えることは面倒なので、会社を変えてしまいます。ただ、例外としてこちらの要望を察して担当者の上司が迅速に対応できる場合、上司に変更してもらいます。

2，要件が簡潔正確。

　話してみると話が長く、長電話や長文メールの方が時々います。こういった方はトラブルメーカーとなることがあります。暇なときの飲み会でも長話は閉口しますが、ビジネスマナーとして長電話や長文メールにはリスクがあります。要件がぼやけて、双方の要望をずらしてしまうからです。ビジネスは要件を簡潔正確に伝達できる担当者がベストです。テストとして複数の要件を伝達して、どう対応するか試してみてはどうでしょうか?

3，約束を守る。

　当たり前でのことですが、不動産の売買や賃貸の契約は約束事です。決めたことを守ることで契約ができます。購入しますといって、書面をもらっても、キャンセルするケースがあります。これは、仲介者の信頼度にも原因があると考えています。仲介者が小さな約束を確実に守る人だと取引相手双方に理解されていれば、信頼感をもって手続きを進められます。テストとして、最初は打合せを多めに行い、遅刻や変更がないか試してはどうでしょうか?

POINTは【短期賃貸で一旦空室を埋める】

地方に行くと駅前のシャッター通りを時々目にします。
人口減少でテナントの需要がなくなり、空室が増えて街に活気が出ない状況です。
都心でもコロナの3年間で、一等地のビルの空室が増えてしまいました。
これからの1年は、この空室を粘り強く営業して埋めていく時期になります。

徐々に空室が少なくなっていますが、
商業ビルの空室はまだコロナ前のように満室になっていません。
テナント様も様子見状態で需要動向をシッカリとつかんだ上で条件交渉をして出店を検討しています。
そのため成約までに時間がかかっています。
コロナ前でしたら、満室なので空きが出ても、複数の申込が入りました。
今はまだ借り手有利の状態です。
これから空室率が下がってくれば、オーナー様有利の状態に戻るでしょう。

空室募集の一方法の短期賃貸ついて解説します。
空室募集の一方法として、ポップアップストアという短期運営形態があります。
ポップアップストアとは、数日~数週間程度の比較的短い期間限定で開設されるショップです。
ポップアップとは、英語で突然現れるといった意味を持っています。
いきなり出店してすぐ消えてしまうのが特徴で、
商品やブランドの認知拡大、新商品のプロモーション、テストマーケティングなどが目的で出店されることが多いです。

2つ目の短期空室活用法です。
バッタ屋さんが大量の不良在庫や倒産品などを安く買い取り、
空き店舗などを短期間借りて、
チラシなどで宣伝をして短期間で売り切る方法があります。
興味本位で買い物したことがありますが、
紅白幕が張ってあり、法被姿の店員さんがマイク片手に衣類や小物などをバナナのたたき売りのように販売をしていました。
在庫処分業の方に短期で賃貸する方法です。

3つ目の短期空室活用法として、
電動マッサージ機などをお客さんに試してもらい販売する方法です。
空調が効いた空室に機器を設置して、
検討客にお試し利用していただき、
気に入ってもらったら買っていただくという営業方法です。
3か月から半年ほど借りてもらえるようです。
弊社の社員も1台購入したことがあります。
デモ販売業者に短期で賃貸する方法です。

4つ目として、コロナ禍に急激に出現したPCRセンターなども短期の空室利用法です。
こちらは、予想外に長く賃貸となっていますが、まもなく解約となります。

以上4つの短期空室利用法は、テナント側だけでなく、オーナー側にもメリットがあります。
賃料が入るだけでなく、人が集まることにより、その場所を認知させ、活気づけることができます。
お客様を呼び込み、将来の見込み客(テナント様)をつかむ可能性もあります。
長期空室で悩んでいるオーナー様は、短期賃貸を試してみてはどうでしょうか。