改正民法は、一部の規定を除き、2020年4月1日から施行されることとなりました。改正民法は、不動産業界の実務にて把握しておくべき事項を多数含んでいるところ、今回は、そのうち、賃貸不動産が譲渡された場合における取扱いについてご説明いたします。
現在、賃貸不動産の売買は比較的活況を呈していますが、賃貸不動産の譲渡に伴う賃貸人たる地位の移転や、当該移転を賃借人に対抗するための要件について、民法は規定を置いていません。そこで、改正民法ではこれらを明文化することとしました。
(1) 賃貸借が対抗要件を備えている場合
建物賃貸借の対抗要件は、登記（民法第605条）又は建物の引渡し（借地借家法第31条第1項）です。また、土地賃貸借の対抗要件は、登記（民法第605条）又は当該土地における借地権者による登記された建物の所有（借地借家法第10条第1項）です。
これらの対抗要件を備えている場合、賃借人は、賃貸不動産が譲渡されても、当該不動産の使用収益を継続することができます。また、賃借人に不動産を使用収益させるという賃貸人の債務は、誰もが履行し得る性質のものです。そこで、賃貸借の対抗要件を備えた賃貸不動産が譲渡された場合、原則として、賃貸人たる地位は、譲渡人から譲受人に当然に移転することとしました（改正民法第605条の2第1項）。
そして、賃貸人たる地位の移転に伴い、費用償還債務（民法第608条）及び敷金返還債務（改正民法第622条の2第1項）も、譲渡人から譲受人に承継されることとなりました（同法第605条の2第4項）。ただし、譲受人が賃借人に対し賃料等を請求するには、賃貸人たる地位の移転を賃借人に対抗できなければならず、これには、不動産につき所有権の移転の登記が必要です（同条第3項）。
もっとも、賃貸人たる地位については、実務上、投資目的でマンション等の賃貸不動産を購入しつつも、多数の賃貸借関係が生じるのを回避するべく、譲渡人にとどめたままとする例も多数見られます。このような場合に、賃貸人たる地位を留保することにつき、多数の賃借人から個別に同意を得ることは煩雑です。そこで、譲渡人と譲受人の合意のみで、賃貸人たる地位を譲渡人に留保し、かつ譲受人が譲渡人に対し賃貸不動産を賃貸することができるものとし（同条第2項前段）、譲渡人譲受人間の賃貸借が終了したときは、譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人の側に当然に移転することとしました（同項後段）
(2) 賃貸借が対抗要件を備えていない場合
賃借人に不動産を使用収益させるという賃貸人の債務は、不動産の所有者だからこそ履行し得る性質のものです。そこで経済合理性等に鑑み、賃貸不動産の譲渡人と譲受人との合意があれば、賃借人の承諾なくとも、賃貸人たる地位を移転できるとしました（改正民法第605条の3前段）。賃貸人たる地位を譲受人に移転した場合に、費用償還債務や敷金返還債務が譲受人に承継されること、及び賃借人への対抗要件が所有権の移転の登記であることは、賃貸借が対抗要件を備えている場合と同様です（同条後段）。
1棟買いの賃貸不動産もよく見られる昨今、その譲渡時の取扱いにつきましても、ぜひご留意いただければと存じます。
