一般社団法人コワーキングスペース協会 星野邦敏氏が語る、遊休不動産活用としてのコワーキングスペース

一般社団法人コワーキングスペース協会 星野邦敏氏が語る、遊休不動産活用としてのコワーキングスペース

近年は、都心の一等地を除き、長期的に不稼働となっている「遊休不動産」の活用方法に頭を悩ませる方、不動産オーナー様も多くいらっしゃいます。
そこで今回はコワーキングスペース協会の代表理事を務めており、コワーキングスペース7F(ナナエフ)の運営代表者である星野 邦敏さんに「遊休不動産活用としてのコワーキングスペース」について、詳しくお話しを伺いました。

コワーキングスペースの運営方法や、気になる収支など、事業として検討されている方が知りたいであろう情報を、幅広く教えていただきました。
一部具体的な数字も交えて教えていただきましたので、是非参考にしていただければ幸いです。

コワーキングスペース協会代表理事、星野邦敏氏
株式会社コミュニティコム 代表取締役。コワーキングスペース7F 運営代表者。大宮経済新聞 編集長。
震災後に生まれ育った埼玉県さいたま市で、起業したての人やこれから起業する人、街の活性化の活動をしている人などが集まれる「コワーキングスペース7F」を大宮駅東口徒歩1分の場所に作る。

コワーキングスペースとは

そもそもコワーキングスペースとはどういうものか、「コワーキング」があまり耳馴染みのない英単語なこともあり、なんとなく聞いたことはあるけれどシェアオフィスとどう違うのか、よく理解されていない方もいると思いますので、まずは簡単にご説明いたします。

コワーキング(Coworking)とは

事務所スペース、会議室、打ち合わせスペースなどを共有しながら独立した仕事を行う共働ワークスタイルを指す。コワーキングが行われる環境(「コワーキングスペース」と呼ばれることもある)はシェアオフィスやレンタルオフィスとは異なり、実務を行う場所が個室ではなく図書館のようなオープンスペースとなっている。

出典:コワーキング ウィキペディア(Wikipedia):フリー百科事典

シェアオフィスとの違い

一般的にはコワーキングスペースは、不特定多数の人が、創発的な活動をしたり、イベント開催などを通した利用者同士の交流が目的の利用が多い。
反対にシェアオフィスは、決まった固定の利用者がメイン。固定のブースや個室があり、住所や固定電話など、企業オフィスとしての機能を持たせることが多い。

遊休不動産活用としてのコワーキングスペースとは?

ここからは、星野さんに、遊休不動産の活用としてコワーキングスペースはどうなのか、という観点で、具体的な物件の条件や、運営方法、コワーキングスペースを運営していく価値についてお話を伺いました。

どんな物件が適していますか?

エリアについて

私たちがこの7年間で見てきたところだと、やはり駅から近いということ。またその駅もターミナル駅であると、その沿線の人が集まりやすいです。
なお、1日の乗降人員が周辺の駅に比べて2倍以上あるような駅は人が集まりやすく、地方は都心と比べると、絶対的な乗降人数が少ないかもしれませんが、周辺との比較で人が集まりやすい駅の近くが良いと思います。

ただ、例えば駅から遠くても、魅力的な事業をされている運営者の場合や、キャラが立ったオーナーが運営している場合は、採算があっているような店舗もいくつか事例があります。また、地方都市で車社会の地域は駐車場を用意して郊外に作るコワーキングスペースで採算のあっている店舗事例もあります。

階数について

2階以上の空中店舗でも全く問題ありません。ほとんどの方がネットで調べて来られるので、インターネット集客ができさえすれば多少入り組んだ場所にあっても集客に困ることはなさそうです。
飲食店などと異なり、歩いていて突然ふらっと入るような店舗ではないので、路面店でなくても特に問題ありません。

広さについて

30〜40坪以上が原則で、それより狭いと居心地が悪くなってくると思います。最近ですと100坪を超えているようなところも多いと思います。
他に会議室やシェアオフィスを併設せずに、40坪以下の小さいコワーキングスペースだけ運営する場合は、無人管理が増えているように思います。

2010年代前半には、運営者が利用者同士のコミュニケーションをサポートしたりすることで、利用者との交流を深め、愛着をもっていただいていたのですが、最近は「コワーキングスペース」というワード自体も広く普及し、純粋に作業をするためだけに利用する方も増えてきました。
そういう意味では無人管理も可能になってきたように思います。

また一般的には100坪を超えてくると、個室・会議室の需要が一定数あるため、自然と貸し会議室やシェアオフィスを併設するところが多いように思います。

収支を交えた事例をご紹介いただけますか?

今の参考になるかわかりませんが、7年前から運営しているウチ(コワーキングスペース7F)の具体的な数字を一部お答えします。
ここは以前、消費者金融の事務所が入っており、ウチが入居する前は4〜5年空いている状況だったので、条件面は良かったと思います。

イニシャルコスト(初期費用)について

初期の工事費用は300〜400万円だったと思います。
主な工事内容は、天井を取ったこととそれに伴う電気工事、造作した小上がりのようなスペース(写真右上)、机や椅子などの購入費用となります。

また入居時に相談し、エアコン4機の設置と洋式トイレへの変更は、ビルオーナーにご負担いただきました。さすがに今の時代にトイレが和式だと利用者も困ると思いますので。(笑)

ランニングコスト(運営・維持費用)について

賃料ですが、こちらは旧耐震のビルだったこともあって、1万円台前半〜半ば/坪が2012年当時の相場でした。
もともと1フロア65坪の運営でしたが、現在は3フロア140坪となり、貸会議室とシェアオフィスの運営もしております。不動産市況の良い今でも相場より安くしていただいているという認識です。
というのもオーナーが商店街の会長ということもあり、自社オフィスではなく、コワーキングスペースのような利用方法であれば、街・商店街にもプラスになるという事で、入居時はより割安に貸していただけました。
地主の方や、地元のビルオーナーの場合は、コワーキングスペースのような外から人を呼び込むような施設は、意外と歓迎されるかもしれません。

あと賃料以外のランニングコストは人件費になります。
ウチは7時〜23時まで16時間の営業時間で、アルバイト2名の体制で年中無休です。
時給は2019年現在は1,000円としていますので1ヶ月だと16(時間)×2(名)×30(日)×1,000(円)=96万円でアルバイト代が約100万円かかります。その他に店長が、社会保険など含めざっくり40万円ほどの人件費で、人件費合計が約150万/月になります。

受付に人を配置するというのは、これが我々は、6Fの貸し会議室も含め、全部で480m²(140坪)あるので成り立っていますが、小さいところだと人件費が経営を圧迫します。
例えば自分のオフィスが隣にあり、管理部の人がコワーキングスペースも見るとか、Web制作会社や会計事務所の職員が、店舗の運営も兼ねていることが多いです。

その他のランニングコストは細かい雑費です。
定期購読の新聞・雑誌は月に数万円で、フリードリンクを置いており月に約6万円、その他消耗品などで4〜5万円はかかっていると思います。
支出のほとんどは賃料・人件費など固定費なので、損益分岐としてはわかりやすいと思います。

ドロップイン(一時利用)/月額会員について

コワーキングスペースの多くは料金体系が大きく分けて2種類あり、一時的に利用される方向けのドロップインと、月額会員としての使い放題プランなどがあります。

ウチの場合は、割合的は50%:50%ぐらいですね。
いま月額会員さんが150人くらいでして、一時利用の方が1日に30〜70人くらいです。日によって利用者数は変わりますが、土日は多いですね。
ウチの7Fだけでいうと、65坪くらいで1日100人くらいご利用者いただいております。

ただ、例えば都内の『Basis Point(ベーシスポイント)』さんは、ほとんどが一時利用だと聞きますし、エリアによってはほとんど固定の月額会員で、一時利用者が極端に少ない場合もあったりするので、バリエーションが色々あると思います。
価格設定などの店舗側の思惑も、利用者の割合に関係しています。

ちなみに業界全体的には、月額会員が最近増えているイメージがあります。
ただ月額会員数は、業界の相場的に「席数の3倍まで」が上限と言われていて、これはフィットネスクラブなども同じ発想だと思いますが、会員全員が同じ時間に来られると破綻しますが、そんなことは基本的に考えられません。

オープン直後は月額会員を増やしつつ、一時利用のお客さんを獲得すると良いと思います。一時利用は、基本その都度のお支払いが大半ですし、日銭も入ってきますので、運営上に必要なものを賄えるという利点があります。

ただ最近は月額会員のみというコワーキングスペースもあります。
東京に多いのですが、業種に特化した場合などが多く、本業が編集プロダクションで、ライター専用のコワーキングスペースなどがあります。
そういった場合は一時利用のユーザーから月額会員になるという新規顧客獲得が難しいため、例えば平日夜や週末に「こんな場所がありますよ!」という認知拡大を見込んでイベントを開催し、そのイベント収益を一時利用の売り上げとして運営していくという場合も多いようです。

コワーキングスペース運営のメリットを教えてください

ビルオーナーの観点でいうと、単純に人の往来が増えるので、「ビルが生き返る」と表現される方もいます。例えばウチだと7Fだけで1日100人、6Fも合わせると倍くらいの人数が出入りするので、それだけでもビルの活気・印象は大きく変わるようです。
空きテナントだった頃は、駅チカだからか、酔っ払った人がビルに入ってきてトイレで寝てしまったり、嘔吐の跡などあったようですが、ウチが入居してからそういったことが無くなったそうです。

またこれは考え方次第ですが、コワーキングスペースの運営自体がその地域の活性化にも繋がってくるため、その街のプレーヤーみたいな人との交流を持つ機会が自然と増えてくるのもメリットだと思いました。

採算収支でいうと、初期費用がほとんどかかりませんので、極端な話、原状回復を行なっていれば、居抜きのままでも運営できますし、新築である必要はありません。
古いビル、旧耐震のビルでも運営可能ですので、東日本大震災の後には、なかなか入居が決まらないということも多かったようですが、次の入居が決まるまでの間に運営することも可能だとは思います。
初期の費用を抑えて収益化を計れるという点ではコワーキングスペースの運営は良いと思います。シェアオフィスだとやはり造作や空調などに結構費用が発生してしまいますしね。

コワーキングスペース運営のデメリットはありますか?

やはりはじめは手間暇がかかると思いますし、集客が軌道にのるまでは属人的になりますね。
始める際に運営自体にリソースを割けない場合や、そういったことが苦手な方は難しいかもしれません。

コワーキングスペースは初めてでも運営できますか?

自主運営について

いま運営されている方も大半がコワーキングスペースの運営は初めてです。
ただ、先ほどのデメリットでもお話ししたように、「手間をかけたくない」「人と関わりたくない」「丸ごとお任せしたい」という方は、自主運営は難しいと思います。
運営を委託する方法もありますが、現状コワーキングスペースの9割以上は自主運営だと思います。

運営方法や手法などは、私が始めた2012年頃はコワーキングスペースの事例が少なかったので、まず自分が運営を始めるにあたり、全国30カ所くらい、北は北海道、南は鹿児島まで、運営者に話を聞いて回りました。余談ですが、その様子を動画で撮影し、許可を得たものはYouTubeにアップしたりしました。現在でも動画は多数アップされています。
まだ前例が多くなかったので、運営者に直接話を聞いて、独学で身につけていったようなイメージです。

ちなみに私どもの「一般社団法人コワーキングスペース協会」では、2013年からほぼ毎月勉強会を開催しており、実際に運営事業者が集まって、それぞれの運営方法の情報交換をしています。
最近はこういった勉強会も増えてきていますので、活用されるのがいいのではないかと思います。

委託について

委託されているビルオーナーもいらっしゃいますが、委託といっても様々なパターンがあります。
例えば、室内の造作までを不動産オーナーさんがされて、委託費もオーナーが支払うような場合、基本の売り上げは不動産オーナーに入って、ある一定以上はインセンティブで、運営会社に支払われるようなパターンもあります。

その他は、初期費用を抑えて、売り上げの一部を支払うレベニューシェアのような方法もあります。
ちなみに現在ではコワーキングスペースは全国で1,000箇所くらいあるといわれていますが、9割以上が自主運営であり、業界としてはまだまだ委託は少ないようです。
これから委託というスタイルも増えていくと思います。

運営スタッフを雇って始める場合のノウハウは?

一般社団法人コワーキングスペース協会では、そういった要望があって、コンサルや運営の研修をしたり、定期的に他の運営者の話を聞くツアーを企画して、交流の中から運営ノウハウを学んでもらいたいと考えています。
コワーキングスペースを始めたい不動産オーナーは、協会にご相談いただければ、その地域で運営スタッフをやりたい人とうまくマッチングさせることができるかもしれません。

オーナーの立場だとしたら、運営スタッフをいきなり何も知らない人には任せるのは難しいと思います。
コワーキングスペースに馴染みがあり「運営をやりたいな」っていう人を見つけるのが手っ取り早いかなと。地方都市の場合は「その土地で何かをやりたい人」が適していると思います。おそらく都市部ではやりたい人は沢山いると思います。

いわゆるフランチャイズみたいな会社さんもありますが、割合やシェアはまだまだ少ないです。今後増えていくかもしれませんが、恐らく他のFC事業業態に比べて、収益の採算・売り上げのアッパーが少ないのだと思います。

集客方法について

来場者はインターネットで調べてくる方がほとんどなので、インターネットの活用が大きな手段になり、またコワーキングスペースで開催するイベントをきっかけに来ていただけることがあります。具体的には、「地域名 コワーキングスペース」などで検索して表示されるような集客方法や、地域の方が「参加してみたい」と思えるようなイベントを開催することが重要になると思います。

場合によっては、営業も兼ねて異業種交流会に参加されて、そこで交流する運営者や参加者の方に利用してもらえるようにという手法もあるかもしれません。
自分で交流会を主催している人たちは、仮に採算が合わなくても、自由に使える場所を持っているとも捉えられますので、そういった利用方法も結構あります。
採算をあわせようとするならWebサイト、口コミやインターネットの空中戦を頑張っているところもありますね。具体的には「Webサイト」「Facebookページ」「Googleマイビジネス」あたりを頑張るといいと思います。

どういった職種の方がご利用されていますか?

エリアごとに違いはありますが、やはり全般的にIT系は多いですね。地方に行っても同様です。PC1台で仕事ができるので、講師やライターの方も利用されています。場所によりますが、大宮ですと営業の方も多いです。最近は大手企業でリモートワークをされている社員もいらっしゃいます。
変わったところですと、普段飲食店を経営されていて、ゆっくり事務作業をする場所が店舗に無いため利用されるという事例もあります。

地方に行くと、東京と仕事のやりとりをしている方が多いイメージがあります。その地場だけでなく、他の地域と交流がある方は横の繋がりも持てますし、地元にお金を引っ張ってこようという地元企業の方にも需要があります。

都市部だとIT系・フリーランスの方、少人数の会社の方、やはりスタートアップ系の方が利用されているように思います。イベントを開催する場合は、そのようなジャンルだと集客も兼ねていいと思います。

イベント運営について「何をしたらいいかわからない」という方は、銀行・信用金庫・商工会議所などに相談してみると、創業直後の企業に必要なセミナーの講師をご紹介いただけることもあります。
補助金などの無料相談もありますし、例えば確定申告の勉強会とかでも利用されています。そういった団体側や士業の方たちもコワーキングスペースの活用方法は色々とあると思います。

コワーキングスペース運営が上手くいってる事例を教えていただけますか?

CASE Shinjukuさんの事例

東京の高田馬場にあるCASE Shinjukuさんは、コワーキングスペース協会の理事も一緒にやっているところです。
2013年11月オープンで、もともと約100坪でコワーキングスペースを運営していましたが、2017年1月に東京都の補助金を利用して、上のフロアに約50坪のシェアオフィスを増床されました。
会員さんもかなり多いです。

CASE Shinjuku入居ビル情報
住所:東京都新宿区高田馬場1丁目28-10バンフォーレ三慶ビル4F
築年数:1973年(築47年)
物件種別:ビル
建物構造:SRC(鉄骨鉄筋コンクリート)
建物階建:地上7階/地下1階建

また東京都は、創業支援を増やすような目的のもと「インキュべーション施設整備・運営費補助事業」に認定されると、最大9,000万円まで※の補助金・助成金もありますので、皆さん活用されていると思います。
地方によって助成金制度があったりしますので、調べて活用されることをお勧めします。

※補助限度額
整備・改修費:5,000万円(区市町村は4,000万円)
運営費:年毎2,000万円(区市町村は年毎1,500万円)
補助率:3分の2以内(区市町村の場合は2分の1以内)
◆多摩産材を使用して施設整備を行う場合及び多摩産材什器等を購入する場合は、当該部分につき4分の3以内
出典:インキュベーション施設整備・運営費補助事業PDF

大手企業が運営するコワーキングスペース

最近は大手企業もコワーキングスペース運営を始めておりますが、そちらは一般のコワーキングスペースと運営のロジックが全く異なっていると思います。
大手企業の場合、オープンイノベーションの一環として、そこの社員や関係者がうまく活用する目的であったり、出資された企業の企業価値向上の中で採算が取れている場合などもありますので、これからコワーキングスペース運営を始めようかという方には、あまり参考にならないかと思います。

コワーキングスペース協会の代表理事、星野氏より一言

おそらく今後もコワーキングスペースは増えてくるかと思いますが、私が大宮で7年運営していて思うことがあります。最初は経済産業省など「創業支援」系の方が見学に来られました。次は総務省など「人口減少・移住定住」系の方が来られました。その次は国土交通省の「関係人口増加・国土の活性化」系の方の見学が多くなり、最近は厚生労働省の「働き方改革」系の方がより多く来ています。

コワーキングスペースの定義は曖昧なのですが、フリーアドレスで、机と椅子、Wi-Fiと電源があれば「コワーキングスペース」と言えるようなところもあり、時代時代に求められているものに柔軟に対応できるものだとも感じます。

また、例えば地方のビルオーナーなどは地元・街の名士のような方が多いと思います。現にこのビルのオーナーも3代目の方です。
地方は人口減少が懸念されておりますので、これからの時代にコワーキングスペースのような交流の場を運営することは、街の活性化に繋がると思います。働き方改革も関係すると思いますが、考え方によってはコワーキングスペースとは、その街に人が集う場所になり得るものだと思います。

そういった意味で自治体から助成金などの予算も捻出できると思いますので、もしビルの中が空いているのであれば、採算を合わせながら、様々な動向を「面白い」と感じる方が運営に向いていると思います。
遊休不動産の活用という意味で、今後より一般的になっていくと思うので、「コワーキングスペース」というキーワードを覚えておいてもらえると面白いと思います。

まとめ

星野さんには、ご自身の体験とコワーキングスペース協会での知見を通じて、収支もふくめた運営全般のお話をお伺いしました。なかなか運営者の生の声を聞ける機会は少ないと思いますし、他社の運営や動向までご説明いただきました。運営を検討されている方にとって大変有意義な内容になったのではないでしょうか。

これからもコワーキングスペースの利用者ニーズが高まっていくなか、遊休不動産をお持ちのビルオーナー様には、大きな観点で街の活性化なども含めて、コワーキングスペース運営を視野に入れて検討いただければ幸いです。

一般社団法人コワーキングスペース協会®とは

今回インタビューさせていただいた星野邦敏氏が代表理事を務めている『一般社団法人コワーキングスペース協会』は、時代の変化に対応したコワーキングスペース業界の健全な成長を通じて、時間と場所を共有する利用者の良質なコミュニティ形成を支援し、社会全体の発展と生産性の向上に寄与することを目的としています。

※『コワーキングスペース協会®』は、一般社団法人コワーキングスペース協会の登録商標です。

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