(質問)
A、B、Cの3人が共有する都内の土地と建物は、空き家で荒れ放題ですが、場所は悪くないので、弊社は是非とも買い受けたいと思います。A氏とB氏は売却を望んでいますが、C氏は数年前から所在不明で一切連絡がとれないとのことです。A氏もB氏もC氏の共有持分を買い取る余裕はなく、C氏の共有持分を含めてその不動産全体を売却希望です。
(回答)
前回お話した通り、共有不動産は、共有者全員の同意がなければ売却はできず、C氏は所在不明で連絡が取れないというのですから売買には支障があります。
現行民法の下では、前回ご説明した通り、行方不明者の財産については、不在者財産管理人を選任してもらう方法があるものの、不在者財産管理人が不在者の財産を売却するには家庭裁判所の許可を要し、通常許可は期待できず、貴社のご相談ケースでは、コストをかけて不在者財産管理人の選任を得ても、C氏の共有持分の処分への許可は期待できないでしょう。
そこで、共有者の所在不明の場合の不動産の売却について、民法が一部改正され、来年令和5年4月1日から施行されるのが好機となります。改正により新設された一つの方法として、共有者のうちのA氏またはB氏が裁判所に申立てることにより、裁判所の決定でC氏の持分を取得する方法を前回の「通信」でご紹介しました。
ただ、申立をしたA氏(又はB氏)は、C氏の共有持分の時価相当額の代金を供託しなければなりません。そうした資金の用意がなくても、第三者に売却したい場合に備えて、もう一つの方法として、A氏(又はB氏)は、裁判所に申し立てて所在不明共有者C氏の共有持分を売却する権限の付与を受ける方法があります。この場合は、A氏とB氏の共有持分も併せ不動産全体を貴社のような第三者に売却することを条件に、申立人A氏(又はB氏)は、C氏の共有持分の売却権限の付与を裁判所に申立します。この場合、裁判所は、貴社など買受側が反社などではなく適正か、とか、売却代金額が適正かなどを審査します。代金額については、裁判所が時価を算定して売却の権限付与をすることとなります。
裁判所から権限付与の決定が出れば、決定の確定から2か月以内にA氏とB氏はC氏の持分を含めた不動産全体を貴社に売却しなければなりません。なお、不動産の時価相当額のうちのC氏の持分相当額は供託します。
ただし前回も述べましたが、登記情報上「相続」を原因とする共有登記の場合は、遺産分割がなされていない共同相続のままである場合も少なくなく、その場合、相続開始から10年経過していないと、裁判所の決定による所在不明共有者の持分の売却の制度は適用されませんので要注意です。
