Q. 弊社は、2020年5月にAにマンションの1室を賃貸した際、その親族Bが連帯保証人となってくれましたが、賃貸借契約書には保証の極度額は定めませんでした。しかし、1年後Aは精神不安定となり賃借室内で自殺し、その1カ月も後にその事実が判明しました。Aの親族は全員相続放棄をしました。弊社は、改正民法の下で、連帯保証人Bに対して損害賠償請求できますか。
A. 結論としては改正民法下、連帯保証人Bに対して損害賠償請求はできません。改正民法の下では、変動していく債務(特定しない債務)についての保証（「根保証」と呼ばれます）で個人が保証人となる場合は、保証の対象となる債務について極度額つまり保証の限度額を定めなければならず、極度額を定めない保証契約は無効となります。
たとえば、賃貸借契約では、賃借人は滞納により未払賃料や原状回復債務などを負担していき、そうした債務は一定しておりませんので、その保証は根保証にあたり、保証契約書に極度額の定めをしないと保証は無効となります。その場合、賃貸借契約自体は有効で、賃借人への請求は可能ですが、保証人への請求はできなくなります。
貴社のケースでは、賃借人Aが賃借物件内で自殺したので、物件を物質的にも心理的にも汚損し、また価値を毀損することとなり善管注意義務への違反＝債務不履行となって、因果関係ある範囲で損害賠償義務を負います。
損害賠償の範囲には、原状回復や改修の費用は当然のこと、数年間の賃料の減額分、場合により物件の価値の低下による転売価格の減少分も含まれましょう。賃借人Aは死亡していますが、その相続人が損害賠償義務を相続します。また、事例のように相続放棄がなされても、貴社としては、連帯保証人Bに損害賠償請求をすることとなります。
本件では、貴社の賃貸借契約も保証契約も2020年5月、つまり改正民法の施行後に締結されていますので、改正民法の適用があります。これによりますと、前記した通り、貴社は、個人Bとの連帯保証契約については、保証の極度額の定めをしておかなければならず、それをしていなかったのであれば、Bとの連帯保証契約は無効となります。そうしますと、残念ながら、Bに対して損害賠償請求はできないということとなります。
