デメリットとメリットを理解し賃貸業を法人化するか検討することが必要

近年、「法人化」が節税における一つのキーワードとなっています。その背景としては、日本の法人税は諸外国に比べ税率が高いため、減税方向の法改正が多く行われていること、そして一方で、所得税のほうは高所得者に対する課税強化が進められていることが挙げられます。

しかし、安易に法人を設立しても、法人をどう活用するかについて精査をしていないと十分な節税効果が得られず、逆に思わぬ負担増に見舞われるケースもあります。そこで改めて、法人化による一般的なメリットとデメリット、また法人化を進めるうえでの注意点をご紹介したいと思います。

法人化による節税効果は大きいが申告等のコストが上回る場合は要注意

メリットとしてはズバリ、「節税」ということになりますが、①個人と法人の税率の差、②所得分散による超過累進税率の緩和の2点が主なポイントです。

 所得税は、「超過累進税率」(金額が大きくなるほど、段階的に税率が上がっていく仕組み)が採用されています。所得税・住民税合わせて最高税率は55%ですので、高所得者は儲けの半分以上を税金で持っていかれることになります。一方、法人税は基本的に一律の税率で、所得が800万円を超える場合の実効税率は約33%となっておりますので、高所得の方ほど、個人よりも法人の方が有利になると言えます。

 法人化することで、家族を役員にしてお給料を払うことが可能となります。個人事業主の場合には自分一人に集中する所得を、法人化して家族へ分散することで、超過累進税率が緩和されて、トータルでの税金が安くなる可能性があります。

例:所得2,000万円の個人事業主の場合…税率(所得税・住民税)50%、仮に4人に500万円ずつ分散した場合…税率(所得税・住民税)30%

デメリットとしては、設立する際の登記費用等がかかることや、個人事業に比べ申告のための工数が増えるため税理士費用がかかること、などが挙げられます。つまり、設立することによる毎年の節税効果が、これらの費用を上回れば、法人化することによるメリットがあると言えます。

個人の状況に応じ、どの類型が良いか専門家に相談することも必要

前述の通り、節税を目的として法人化をするケースが多いため、一番気を付けなくてはならないのは、その法人化のスキームが課税当局に否認されてしまい、節税効果を得られなくなることです。同族法人の場合、どうしても経理が雑になりがちですが、不動産オーナー個人と、その方が設立した法人はあくまでも別人格の存在となりますので、個人法人間の契約事を明確化しておけるかどうかが、重要なポイントとなります。

不動産賃貸業を法人化する場合、「管理型」(オーナーが所有する物件の管理を法人で行う)、「転貸型」(オーナーが所有する物件を法人で一括借り上げをし、外部の第三者へ転貸する)、「所有型」(オーナーが所有する物件を法人に売却し、法人所有とする)の3つの形態が考えられます。

「管理型」の法人を活用する上でのポイントは、個人から法人に支払う管理料の額をいくらにするのか、また、法人はどのような管理業務を行うのか、などの取り決めを明確化することです。オーナーにとっては、法人に支払う管理料等は経費になるため、なるべく大きい金額に設定したほうが税務上有利となりますが、あまり多額に設定してしまうと、否認される可能性があります。

皆様が外部の管理会社に物件の管理を依頼して、賃料の20%や30%など、高額な管理料を支払うことはあるでしょうか?おそらくほとんどの方が別の、もっと管理料が安い業者を探すと思います。自分の法人が管理をする場合にも、業務内容に見合わない多額の管理料を設定すると、適正な経費として認められません。世間相場から大きく外れない管理料を設定したうえで、きちんとした管理報告書を作成する、日報を作成するなど、管理の実態を残しておくことが重要です。

「転貸型」の場合にも注意点は同様となります。あまりに法外なサブリース料を取ると認められないため、適正な相場で設定し、正式なサブリース契約書を締結しておきましょう。

「所有型」の場合には、物件自体を法人に移してしまうため、今後の収益が全て法人に入るようになり、節税効果は一番高くなります。一方で、物件を移転する際には、移転に伴う所得税等の課税や、登録免許税・不動産取得税等の移転コストが発生しますので、トータルで見てメリットがあるかどうかはシミュレーションの上、よく検討する必要があります。

法人を運営する上では、誰が株主になるのか、誰が役員になるのか、役員報酬をいくらに設定するのか、などその他にも色々と決める必要がある項目があります。将来の相続に影響する点もありますので、法人化を検討される際には、専門家にご相談の上進められることをお勧めいたします。

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