所有地の特性にあった土地の活用法を知る
遊休地の土地活用としてアパート建築を検討しているが「建築会社の営業担当者は自社の良いところしか説明しないので何を信じて良いか分からない」というお悩みを地主の皆様は少なからずお持ちだと思います。建築会社の提案書(プラン・見積もり・事業計画)のチェックポイントについて解説したいと思います。
最初にご確認いただきたいのは、建築会社は、”自社製品の最適な活用方法を地主さんに提案している”のであって、「地主さんの敷地の最適な活用を提案しているわけではない、ということです。地主さんは”自分の土地に最適な商品を持っている建築会社を選ぶ”という作業を行う必要があるのです。
まずは何が最適なのか調べます。アパートが最適なのか、戸建て貸家・ストレージ・テナント・コイン駐車場が最適なのか、それぞれの専門会社からパターンを変えた提案を受けることをお勧めしています。アパートとテナントなどの組み合わせもあるかもしれません。
相見積もりを取ったら、付帯工事の比較を徹底する
方向性が決まりましたら3~4社に提案をしてもらいましょう。同じアパート計画でも、提案する会社によってプランや駐車場の取り方が変わります。ワンルームが得意な会社と戸建て貸家が得意な会社では、提案内容・見積もり・事業計画が大きく変わります。管理会社に、建築会社の提案が市場にあったプランと家賃なのかチェックしてもらいましょう。
見積もりを見るときは、本体価格だけではなく、付帯工事の比較が大切です。解体工事や屋外給排水工事・外構工事の費用は、思ったより各社違うことがあります。設計費用が途必要な会社もあります。
事業計画は、支出と収入の根拠がポイントです。家賃と入居率の調整で収益を良く見せることは簡単です。家賃も入居率が30年間変わらないということはありえません。サブリースが悪いわけではありませんが、内容を良く確認しましょう。建築会社を絞りつつ、管理会社を選んでいくことで安定経営につなげることができます。
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