POINTは【収益物件の出口戦略】
2013年9月の東京オリンピック開催決定から、
不動産投資ブームとなりました。
オリンピック会場の都心を中心としてビル、マンション、ホテル、物流施設など
様々な不動産の開発が活発化し、既存物件の収益もアップしています。
不動産オーナーもサラリーマン大家さんから
10億円規模の不動産を保有するメガ大家さんが登場してきました。
不動産投資のプロは、大変な勉強家で、かつ実践家です。
私たち不動産会社の社員は、プロと仕事をする上で、
必死に勉強をし行動をし続ける必要があると感じています。
プロ大家さんの共通点は売却まで見据えた【出口戦略】をもって
賃貸経営をしている点です。
不動産投資の収支は
最終的に、インカムゲイン(家賃収入)とキャピタルゲイン(売却益)の合計です。
保有期間と売却の際の収益最大化が私たち不動産会社の仕事となります。
以前、私は8年間保有していたマンション1棟を売却しました。
2007年5月に9,400万円で購入し、2015年9月に8,600万円で売却しました。
売却時は、築9年経過し利回り8.6%でした。
売却の2年前に480万円かけて建物の外壁塗装工事をして
イメージアップを行いました。
外壁の色は、BMWのダークブルーにしました。
保有期間中は、月2回の清掃を業者さんに委託し、
自分でも定期的に点検を行っていました。
時々退去がありましたが、できるだけ迅速にリノベ工事を行い、
初期費用を安くして空室を早くうめるようにしました。
ワンルームの室内リノベ工事は、室内物干しを設置したり、
ウォークインクローゼットを作ったり、壁や玄関にフックや下駄箱を作るなどして、
毎回収納を増やすような工事を行いました。
デザイン性を高めるためにクロスの色も大胆にモノトーン調にしたり、
家具をプレゼントするなどいろいろ試しました。
退去の際は最低50万くらいの費用をかけてリノベ工事を行いました。
結果、8年間の保有期間中の家賃収入は約5,000万円でした。
売却の際の出口戦略の結果は下記の通りです。
○売却価格8,600万円>簿価7,960万円>借入残債7,000万円
以上の公式つまり【売却価格>簿価>借入残債】は
出口戦略の最も健全なケースです。
キャピタルゲインも確保でき、キャッシュも残りました。
上記の記述でいいことばかりのようですが、
実は退去が立て続けに出た時や空室期間が3ヶ月以上続くなど何度もめげました。
ただ、早め早めの対応とケチらずにリノベ工事やメンテや清掃をやり続けました。
大家さんにお願いしたいことは、
賃貸経営と出口(売却)の2つを考慮してトータルで利益のでるような賃貸経営を
行って欲しいということです。
弊社員も大家さんの希望期待に迅速に対応致しますので、
一時的に厳しい時期があっても出口戦略まで意識してお付き合いいただけますと幸いです。
弊社も全力で努力致します。
