令和5年10月1日から、消費税の仕入税額控除の方式として、「インボイス制度」が導入されます。インボイス制度ってなに？という方向けに、制度の概要をご説明します。
「インボイス制度」とは
インボイス制度とは、複数税率に対応した、消費税の仕入税額控除の方式のことを指します。インボイス制度が導入された理由は、消費税が8％から10％へ増税されたのに伴い食料品等に係る軽減税率が導入されたことで、2つの消費税率が混在することになったためです。商品の仕入れや販売時の消費税の税額計算を適正に行うため、適用される消費税率が明記された「適格請求書」（インボイス）の発行が必要となったのです。
「適格請求書」（インボイス）とは
売り手が買い手に対して、正確な適用税率や消費税額等を伝えるものです。適格請求書には、発行者の登録番号を記載し、日付、相手先、取引内容、金額などの記載をした上で、軽減税率の適用がある場合にはその旨を明記し、税率ごとに区分した消費税の記載をすることなどが定められています。なお、適格請求書を発行するためには、「適格請求書発行事業者」になる必要があります。
「適格請求書発行事業者」になるためには
登録申請書を提出し、登録を受ける必要があります。登録申請書の提出は令和3年10月1日から可能となっており、インボイス制度適用開始日の令和5年10月1日から適用を受けるためには、令和5年3月31日までに登録を受ける必要があります。なお、適格請求書発行事業者になるためには、消費税の「課税事業者」である必要があるのが大きなポイントです。
消費税の「課税事業者」とは
消費税には免税制度があり、原則として、基準期間（2年前）の消費税がかかる売上が1,000万円以下である場合には消費税の課税事業者になりません。ただし、インボイス制度に係る適格請求書発行事業者になるためには課税事業者であることが要件とされるため、これまで免税事業者であった者も、課税事業者になる必要が生じます。
「適格請求書発行事業者」にならない場合
全ての事業者が必ずしも、適格請求書発行事業者にならなくてはいけないわけではありません。ただし、適格請求書発行事業者『以外』へ支払った費用は、消費税の計算上、控除できなくなります。（経過措置として、令和8年9月30日までは80％、令和8年10月1日から令和11年9月30日までは50％の割合で仕入税額控除が適用できますが、その後は全額が控除不可とされます。）結果として、取引相手としては、適格請求書発行事業者以外との取引は自分に不利になるため、取引を敬遠されてしまうことが考えられます。
消費税の課税の仕組み
収入にかかる消費税から、支出に係る消費税を引いた分を、納税することとされています。
（例）
上記の例では、商品を1,100円で販売していますが、うち100円は消費税分なので、自分の収入ではなく、あくまで預かっているお金、ということになります。一方、仕入れの際には880円を支払っていますが、このうち80円は消費税の仮払い、と考えます。
100円の消費税を預かり、80円の消費税を支払っているため、差額の20円分、多く預かっていることになるため、消費税の申告をして、20円を納税することになります。
この例で、もし仕入先が適格請求書発行事業者ではない場合、880円を支払っていても、この80円分の消費税は、消費税の申告上は考慮してもらえなくなります。
⇒ 売上にかかる消費税100円を丸々納税しなければならなくなります。
不動産賃貸業への影響
不動産賃貸業の場合、居住用物件であればそもそも消費税が非課税とされているので影響はありませんが、事業用の店舗等を賃貸しているような場合には、影響が出てきます。
適格請求書発行事業者にならない場合でも、不動産は代わりになる同じような物件がすぐに見つかるわけではないので、仕入税額控除が使えないならすぐに退居する、ということは無いと思われますが、賃借人から登録事業者になるように要請されたり、仕入税額控除が使えないことを理由に家賃減額の交渉をされたりすることは、可能性として考えられます。
少なからず、物件の競争力低下の要因となり得ますので、元々課税事業者の方については、期限までに登録をしておくと良いでしょう。免税事業者の方については、登録することにより事務負担や税負担が増加することが想定されるため、メリットデメリットを勘案の上、登録を検討することになるかと思います。
まだ制度の開始までは少し時間がありますので、今後の税制改正の内容その他、最新の情報を把握しておくようにしましょう。
