仕組みを理解し、正しく利用することが重要
最近、大家さんが建築会社を訴える記事を新聞やネットで見かけることが多くなり、被害者も多く出ています。サブリースは仕組みをよく理解して利用することが大切です。
国民生活センターが「不動産サブリース問題の現状」というレポートを発表しています。問題となる類型は3パターンあり、大家さんは「建築提携型」に該当する営業にあうケースが多いようです。本来は、サブリースをしないと心配なエリアではあれば、積極的に賃貸経営してはいけないのです。サブリースをしてもらうと、「建設会社のお任せ」「言いなり」になって建物を建ててしまいがちだからです。「入居者目線で考えること」「管理会社に相談すること」「事業計画を組むこと」が重要です。
サブリース契約の3つの類型
国民生活センターが、サブリースについて問題となる類型として「建築提携型」「購入勧誘型」「利益相反型」という下記の3つを挙げています。
建築提携型
アパートの建築と一括借り上げのサブリース契約を受注するケース。多くの場合、建築を請け負う建設業者とサブリース業者とは同一または関連会社等、一定の提携関係にある。特に勧誘時においては、甘い見通しの事業計画を示すばかりで、一定期間経過後の家賃減額等のリスクやメンテナンス費用等のコストについての説明が不足している、ほとんどされていないなどの問題が見受けられる。
購入勧誘型
給与生活者に対して、「団体信用生命保険が万一の場合の保険になります。ローン完済後は年金代わりになります。赤字でも還付による節税効果があります。サブリースですので、入居者がいなくても家賃収入が保証されます」といったセールストークを用いて、収益マンションの1室の購入を迫るパターン。もともと収益物件など不要な客層に購入を強いるため、不適正な勧誘が多くみられる。
利益相反型
入居者からの入金が遅れれば家主への送金が遅れてもよいという家主に不利な条項になるなど、家主と入居者との間に立つがゆえの本質的な利益相反性に起因するトラブルも散見される。仲介業者の場合、入居者を見つけられなくても手数料が入ってこないだけで済むが、サブリース業者の場合、入居者が見つからないと一括借上賃料との差額がたちまち赤字になってしまうので、募集家賃をどれだけ安くしてでも空室を埋めることを優先するようになり、ひいては安易な家賃の切り下げを招く。
皆様いかがでしょうか？同じような勧誘を受けたことはありませんでしょうか？世の中にそんなに〝うまい話 0はないのです。「サブリース会社破綻リスク」「サブリース代金の減額請求リスク」等を踏まえて、皆様を訪問している営業担当者の説明を聞いていただくことをおすすめします。
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