実録!ワンルームマンション投資をフルローンで投資すると、どうなるのか?

実録!ワンルームマンション投資をフルローンで投資すると、どうなるのか?

自己資金がないとリスクが増加

※イメージ

数ある投資の中で勝機を見出すために…

不動産投資の王道としては、一棟マンション、アパート、ワンルーム、戸建てなど、すでに所有されている方、これから投資を考えている方などいらっしゃると思いますが、昨今のカボチャの馬車事件以降、本当に金融機関からの融資条件が厳しくなる反面、高属性の方々には投資環境として有利な局面が訪れているように思われます。また、民泊、コインランドリー、太陽光発電投資、トランクルーム、コインパーキングなどいろいろな興味深い投資が出てきています。

筆者はサラリーマンとして勤務しながら、手持ち資金も少ししかない状況で、2年前に新大阪で民泊事業に参入すべく新築ワンルームマンションへ投資を始めたことを皮切りに、都心中古ワンルームマンションへ投資をシフトし、2018年現在9戸を所有、また今年に入ってから太陽光発電2基を所有し、現在、民泊(簡易宿泊所)へ投資をシフトしようとしています。

フルローンの落とし穴

今回は、このワンルームマンション投資をフルローンで投資するとどうなるかお話ししたいと思います。

手持ち資金をほとんど使わないフルローンでの投資とは、いわゆるROE(自己資本に対して儲けがいくらでたかという指標)を重視した投資です。例えば、3001万円の不動産があり、1年あたりの家賃収入が150万円だとします。つまり、表面利回り4.99%の物件ということです。それを、自己資本1万円、ローン3000万円で購入した場合、ROEは以下の算式で求めることができます。

150万円/1万円=150%

自己資本の数字が少なくなればなるほど、ROEは改善していきます。この投資方法は、一見よく見えるのですが、ワンルームマンション投資は一棟物と違い、フルローンで投資すると、ほとんどキャッシュフローがでない又は持ち出しになってしまします。結局ローンを払い終わるまで待つか、自己資金を入れるか、キャピタルゲインを狙いにいくかしかないのです。このリスクを軽減するためには長期保有することが必要なのですが、

ワンルームマンション投資は、①金利上昇リスク②空室リスク③故障等による設備費リスクなど特有のリスクがありますので、自己資金がないとリスクが増えてしまいます。結局、筆者は、このリスクを解消するためにフルローンの太陽光発電投資へシフトしキャッシュフローを改善することにしたのです。

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